我國擬商品房反暴利 房產(chǎn)利潤國際慣例不超5%

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楊佳寧

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　　?？诰W(wǎng)4月30日消息? “我沒有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液?！睖丶覍毧偫斫衲?月27日與網(wǎng)友在線交流時(shí)對房地產(chǎn)商的這番話引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　國家發(fā)改委擬對商品房實(shí)施反暴利規(guī)定

　　昨天，國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

　　政策：反暴利準(zhǔn)星鎖定房地產(chǎn)

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　　5月1日起，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將正式實(shí)施，對此，許昆林表示，在規(guī)定實(shí)施之后，政府還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。這當(dāng)中，實(shí)施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一。

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　　但對今年能否實(shí)施反暴利規(guī)定的問題，許昆林表示，目前仍處于研究階段。

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　　根據(jù)我國《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的規(guī)定，對于與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國務(wù)院價(jià)格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目，并實(shí)施利潤率控制。

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　　許昆林說：“我們正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為?！?/span>

　　嚴(yán)重違規(guī)者將從重處罰

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　　許昆林表示，在《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施后，發(fā)改委將對重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)銷售商品房的明碼標(biāo)價(jià)情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

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　　重點(diǎn)查處經(jīng)營者銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、不一套一標(biāo)、不按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、不按規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)和公示相關(guān)收費(fèi)的行為，在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、收取未予以標(biāo)明費(fèi)用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐等違法行為。“對情節(jié)惡劣、影響較壞、社會(huì)反響大的典型違法案件，要依法從重處罰，并予以公開曝光，以儆效尤?！痹S昆林說。

　　觀點(diǎn)：雙管齊下 增供給限利潤

　　商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專家梅新育表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利驚人，除增加保障房供給外，用反暴利規(guī)定約束房地產(chǎn)市場也是有用的思路。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為“一房一價(jià)”政策使開發(fā)商失去了價(jià)格操控余地，在抑制價(jià)格的同時(shí)合理控制開發(fā)商利潤，利于防止開發(fā)商暴利。

　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是系統(tǒng)工程，除防止開發(fā)商暴利，還需通過稅收手段讓炒房者無利可圖，大力發(fā)展房屋租賃市場的建設(shè)。在他看來，德國樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。德國政府一直強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品角色、弱化其資本屬性；強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的福利性質(zhì)、弱化其盈利性。而在中國房地產(chǎn)市場，房屋已成為不少人的投機(jī)產(chǎn)品，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求過度，不僅影響了宏觀經(jīng)濟(jì)，也綁架了地方財(cái)政，要想終結(jié)房地產(chǎn)暴利局面，房地產(chǎn)必須回歸其居住的本質(zhì)屬性。

　　連鎖反應(yīng) 房價(jià)推高物價(jià)

　　有專家表示，住房問題是關(guān)乎國計(jì)民生的要害問題。目前部分城市房價(jià)過高、上漲過快的局面未根本改變，必須鞏固和擴(kuò)大樓市調(diào)控成效。這是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、構(gòu)建和諧社會(huì)、保持經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。

　　3月物價(jià)總水平上漲，居住價(jià)格上漲是重要原因之一。商品房價(jià)持續(xù)過快上漲，帶動(dòng)房租上漲，增加了商貿(mào)業(yè)店鋪房租成本，進(jìn)而將增加房價(jià)增長過快地區(qū)生產(chǎn)和生活成本。上月，北京一些店鋪、健身房在業(yè)主提高房租后紛紛通過漲價(jià)等手段向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁房租上漲壓力。部分在京工作者盡管月收入五六千元，但迫于生活壓力等原因，紛紛辭職離開北京。

　　個(gè)例：

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤率到底多少，難以確定，不同項(xiàng)目差距頗大。

　　售價(jià)1.2萬元 每平米賺595

　　位于北京南部豐臺(tái)區(qū)域2008年某成交項(xiàng)目，其樓面地價(jià)為6505元/㎡（含3%的契稅），加上2300元/㎡的建設(shè)費(fèi)用、500元/㎡的市政配套費(fèi)用、500元/㎡的營銷管理費(fèi)用、300元/㎡的前期費(fèi)用和1100元/㎡的各項(xiàng)稅費(fèi)，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用200元/㎡。其單位平米的成本達(dá)11405元，按照12000元的銷售均價(jià)，該項(xiàng)目每平米所獲利潤在595元。

　　均價(jià)飆升兩萬 被舉報(bào)“暴利”

　　去年5月21日，律師李雪森依據(jù)《價(jià)格法》向國家發(fā)改委和北京市發(fā)改委進(jìn)行實(shí)名舉報(bào)：朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)一樓盤涉嫌牟取暴利。舉報(bào)的理由是，該樓盤2008年開盤時(shí)的價(jià)格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價(jià)從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

　　李雪森認(rèn)為，土地成本沒有增加，鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅，房價(jià)卻在短期內(nèi)迅速增長，讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營行為，“涉嫌牟取暴利”。

　　焦點(diǎn)暴利：房地產(chǎn)利潤國際慣例不超5％

　　中國房地產(chǎn)利潤率究竟多少，至今并無權(quán)威統(tǒng)計(jì)。中國社科院去年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》分析認(rèn)為，眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)的一個(gè)重要原因就是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。

　　2009年全國“兩會(huì)”期間，全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交的《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》大會(huì)發(fā)言稿稱，全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用”調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。

　　一位地產(chǎn)界人士表示，房地產(chǎn)利潤合理區(qū)間，國際慣例通常是不超5％。

　　富豪排行榜驗(yàn)證房地產(chǎn)暴利

　　商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專家梅新育表示，中國房地產(chǎn)市場暴利“眾所周知”，“在中國大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占據(jù)著顯赫的地位?！泵沸掠f，在“福布斯2005中國富豪榜”上，前50人中有15人以房地產(chǎn)為主業(yè)或主業(yè)之一。

　　梅新育曾在2003年對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的利潤率做過間接估算，以玉泉路周邊地區(qū)商品房為例，其銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達(dá)138.8%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問題進(jìn)一步提高了其實(shí)際利潤率。“2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”前300名內(nèi)無一家地產(chǎn)商。

　　界定“暴利”操作有難度

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)稱，各項(xiàng)目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉說，根據(jù)近年上市房企年報(bào)，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率16%左右，是否屬于“暴利”值得商榷。此外，一些年頭長的二手房，增值大，只能規(guī)定年均增長幅度，但多少合適？同時(shí)，“反暴利”成本可能轉(zhuǎn)嫁買方。

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　　房地產(chǎn)暴利已是過去時(shí)

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　　“從自有資金角度看，中國房地產(chǎn)行業(yè)是絕對暴利?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行主席陳貴說，中國房地產(chǎn)市場化初期，一個(gè)自有資金千萬的人，可以利用政府和銀行的錢拿地，然后用土地抵押獲得更多開發(fā)資金。幾個(gè)項(xiàng)目后，身家就飆升至上億元。不過，國八條、國十條后，這個(gè)行業(yè)的門檻已經(jīng)提高，加上信貸、物價(jià)的提高，行業(yè)洗牌，中小企業(yè)會(huì)逐步退出，暴利已經(jīng)終結(jié)，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不再是暴利行業(yè)。

　　法律依據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》

　　對商品房采取反暴利規(guī)定的法律依據(jù)源自國務(wù)院1995年頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。該規(guī)定適用于對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關(guān)系的商品和服務(wù)，目的是維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，制止牟取暴利，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　《規(guī)定》要求，某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價(jià)格的合理幅度，違者由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　商品或服務(wù)的市場平均價(jià)格、平均差價(jià)率、平均利潤率以其社會(huì)平均成本為基礎(chǔ)測定，其合理幅度按其與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)系或與居民生活的密切程度，市場供求狀況和不同行業(yè)、不同環(huán)節(jié)、不同商品或服務(wù)特點(diǎn)規(guī)定。