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房?jī)r(jià)僵持未降樓市難言回暖

?？诰W(wǎng)　http://xud988.cn　時(shí)間：2011-05-04 10:06

　　4月中下旬以來(lái)，北京、杭州等部分城市出現(xiàn)了樓市成交反彈的現(xiàn)象，市場(chǎng)活躍程度有所回升，“五一”假期成交情況比清明假期也有了一定好轉(zhuǎn)，但反彈幅度較為有限。

　　中央提出要把一些城市過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，回歸到合理水平。但從目前來(lái)看，一些大中城市房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)下降，仍然面臨多重阻力。

　　各方預(yù)期不一

　　在“限購(gòu)令”細(xì)則和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)陸續(xù)出臺(tái)之后，4月份沒(méi)有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。從4月中下旬開(kāi)始，各地成交量也有了小幅反彈。招商證券發(fā)布的研究報(bào)告稱，從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的14個(gè)大中城市來(lái)看，4月份住宅成交面積有9個(gè)出現(xiàn)環(huán)比上升，其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市全部反彈，另有5個(gè)城市出現(xiàn)下降。

　　然而要看到，反彈是在低基數(shù)的基礎(chǔ)上發(fā)生的?！啊逡弧陂g二手房成交比清明節(jié)好了一些，但還是比較冷清的。價(jià)格方面和以前差不多，普遍大幅降價(jià)的現(xiàn)象肯定沒(méi)有發(fā)生。”二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某門店經(jīng)理稱。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京市一手房網(wǎng)簽總量為1190套，比去年同期下降了35%；二手房網(wǎng)簽量為214套，同比下降69%。但與清明假期相比，一手房和二手房網(wǎng)簽數(shù)量分別上升235%和70%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，5月份樓市成交可能比4月份略有上漲，但成交量仍將維持低位，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足。

　　而市場(chǎng)各方預(yù)期不一，成為目前價(jià)格僵持的重要原因。從購(gòu)房者的角度，目前一些新盤或二手房的降價(jià)幅度可謂“杯水車薪”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有消化先前過(guò)快上漲的影響。而不少二手房主則持截然不同的觀點(diǎn)。在他們眼中，目前并不是拋售樓盤的良好時(shí)機(jī)。在某房地產(chǎn)公司工作的劉鵬說(shuō)，自己有5套房子，但目前限購(gòu)政策這么嚴(yán)厲，房子“賣一套少一套”。即便未來(lái)一兩年房?jī)r(jià)下降，自己也不可能再買回來(lái)，“而且，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)上漲，現(xiàn)在賣房并不劃算”。

　　鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京市新開(kāi)期房項(xiàng)目成交均價(jià)下降10%，而二手房?jī)r(jià)格降幅為0.2%，降幅明顯偏小?！岸唐趦?nèi)二手房業(yè)主扛價(jià)依舊明顯，只有少數(shù)急于出手的業(yè)主會(huì)降價(jià)出售，從而導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)僵持?！睆?jiān)抡J(rèn)為。

　　開(kāi)發(fā)商“不差錢”

　　從新盤來(lái)看，開(kāi)發(fā)商盡管面臨空前的價(jià)格調(diào)控壓力，但多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，目前的日子并不難過(guò)，資金緊缺的壓力沒(méi)有想象中那么大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，其中利用外資增速達(dá)到45.2%，自籌資金增速為27.2%。而與上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)相比，2008年11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速曾降至4.2%。顯然目前的房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏程度要好于當(dāng)時(shí)。

　　從貨幣政策宏觀環(huán)境來(lái)說(shuō)，自去年三季度以來(lái)，央行已經(jīng)數(shù)次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部部長(zhǎng)余斌指出，綜合貨幣發(fā)行量、利率、匯率等因素，目前我國(guó)貨幣條件仍然比2007年寬松。未來(lái)如果通脹壓力繼續(xù)增加，貨幣政策特別是價(jià)格工具仍有進(jìn)一步收緊的空間。

　　還有分析人士指出，盡管目前信貸和再融資收緊，但房企可以通過(guò)境外融資獲得資金，除了境外增發(fā)，還可以在境外發(fā)行債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券，對(duì)沖國(guó)內(nèi)信貸緊縮的效果。

　　從具體市場(chǎng)銷售來(lái)看，新盤折扣降價(jià)的幅度雖然比二手房更大一些，但也并未占據(jù)主流。以位于北京西南三環(huán)的中鐵建青秀城為例，目前在售均價(jià)為27000元左右，與去年新開(kāi)盤時(shí)基本持平。該樓盤銷售人員表示，目前購(gòu)房可以贈(zèng)送十幾平方米的書房，書房由原先的露臺(tái)改造而成，這是原先售出戶型沒(méi)有的。

　　“調(diào)控壓力主要集中在一線和二線城市，中小城市的房?jī)r(jià)下降壓力并不大。今年本市提出10%左右的房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)，其實(shí)公司經(jīng)營(yíng)并不困難，甚至不漲不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　政策執(zhí)行力度有差異

　　“國(guó)十條”、“國(guó)五條”、“國(guó)八條”等政策出臺(tái)分別在去年“五一”、去年國(guó)慶以及今年春節(jié)前，防范樓市借假期反彈的意味明顯。一位知情人士分析，今年“五一”假期并未出臺(tái)新的調(diào)控政策，并不是說(shuō)政策空間已經(jīng)用盡，而是從側(cè)面說(shuō)明目前樓市并沒(méi)有出現(xiàn)類似去年秋季的反彈。

　　與2008年房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)不同，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)下降率先從二手房開(kāi)始，今年則是新盤降價(jià)更為明顯。各個(gè)城市一季度公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，也是主要針對(duì)新建商品住宅。截至3月底，全國(guó)608個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而仍有不到10%的城市未發(fā)布該目標(biāo)，且未向社會(huì)公布原因。據(jù)國(guó)務(wù)院樓市督察組反映的情況來(lái)看，一些城市在接受督察時(shí)反映其房?jī)r(jià)并不高，并提出希望在適當(dāng)時(shí)候結(jié)束樓市限購(gòu)，不希望該政策長(zhǎng)期持續(xù)下去。

　　而賣方對(duì)于“一房一價(jià)”、限購(gòu)等政策也有招數(shù)應(yīng)對(duì)。北京不少樓盤并未完全執(zhí)行“一房一價(jià)”政策，而內(nèi)部折扣、優(yōu)先認(rèn)購(gòu)、分單元銷售等現(xiàn)象也仍然存在。而對(duì)于非京籍戶口人士購(gòu)房，部分中介提出，可以代辦社保證明。

　　“目前的價(jià)格僵局其實(shí)應(yīng)該從兩方面來(lái)看。首先可能是政策效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，再過(guò)一段時(shí)間則可能有更多的降價(jià)行為發(fā)生。其次也可能是挺過(guò)這段時(shí)間后，價(jià)格再度出現(xiàn)反彈，則調(diào)控政策可能再加碼?！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，具體可能包括上調(diào)首套以及二套房首付比例、上調(diào)二套房房貸利率、增加房地產(chǎn)交易契稅等。