新產業(yè)目錄首次鼓勵保障房建設 資金困局有望緩解

　　保障房建設并非“沒肉的骨頭”

　　無論建設保障房項目利潤率有多少，但是“穩(wěn)賺不賠”應該是參與保障房建設的各家企業(yè)必須承認的事實。更重要的是，積極參與一個國家大力支持和鼓勵的產業(yè)，并努力成為這個產業(yè)的“先行者”，毫無疑問是利大于弊且大有可為的。

　　自上世紀九十年代開始，我國便提出要“解決城鎮(zhèn)居住特別困難戶住房問題”。截至2010年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7%至8%。“十二五”期間，中央政府提出，新建3600萬套保障房的目標。到“十二五”期末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%至8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　毫無疑問，這是一個巨大的市場，也必將催生數(shù)千億元的利潤。

　　一方面，對于規(guī)模較小、資金緊張的中小型房地產企業(yè)來說，參與保障房建設，無疑是獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的最佳方式，更能在很大程度上緩解其資金鏈壓力。其一，除了銀行信貸政策對保障房項目的傾斜，包括保險資金、社保基金、上市融資等多條融資渠道都對保障房項目拋出了“橄欖枝”。

　　其二，保障房項目的運作時間短，資金回流快，中小房企若能善用資金、加快資金周轉率，必然能減少企業(yè)資本負債壓力，最大程度的提高資金利用率。

　　其三，保障房項目幾乎沒有銷售的壓力和風險，“一般是工程結束即有住戶搬入”。房地產企業(yè)無需另聘銷售企業(yè)或自立銷售團隊。而商品房項目的銷售成本占比整個項目預算的2%至3%，是房地產行業(yè)內的普遍共識。而這2%至3%被節(jié)省下來的成本，也將成為房地產企業(yè)的利潤增長點。

　　另一方面，對于實力雄厚、運轉良好的大型房地產企業(yè)而言，參與當?shù)氐谋Ｕ戏宽椖浚粌H能獲得穩(wěn)定的盈利，而且能進一步占領市場。盡管保障房項目在賬面利潤上無法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設并不是一塊“沒肉的骨頭”。并且，因在關鍵時候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有優(yōu)質項目時會優(yōu)先考慮這些企業(yè)。這對于企業(yè)在當?shù)氐钠放菩褪袌稣加新实暮锰帲谎远?。萬科、綠城等大型房地產企業(yè)均屬此類代表。

　　此外，許多大型央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設正好可以盤活這些土地，獲得新的利潤增長點。尤其是許多兼具施工和開發(fā)資質的央企，在參與保障房建設時相比單純的地產公司具有明顯的優(yōu)勢，不但能享有與其他企業(yè)同樣的投資利潤，而且能通過建筑施工獲得利潤，使得綜合利潤率較高。如以建筑為主營業(yè)務的中建地產便表示，未來保障房項目的投資將占集團總投資的一半。該公司副主席兼行政總裁周勇表示，集團保障房的項目毛利率能達到15%，包括了涉及投資3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此參與保障房項目反而可以提升集團整體的毛利率水平。

　　不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前建設保障房項目面積較大的公司，包括中冶、中房、萬科、保利地產、招商地產、金地集團、首開股份、北京城建、天房發(fā)展、棲霞建設、蘇州高新、中天城投、碧桂園、綠城、龍湖地產等。由此可見，央企和地方國有企業(yè)儼然成為保障房建設的“主力軍”。

　　雖然在當前商品房行業(yè)利潤率高企的環(huán)境下，房地產企業(yè)對保障房建設的態(tài)度仍較為冷淡。然而，隨著政策調控方向的明顯導向，規(guī)模浩大的保障房建設必將加速，同時將從各個角度深刻地影響中國的房地產行業(yè)。

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