“打折風(fēng)”從南到北全面席卷 樓市深度演變?cè)谘矍?/h1>

　　留意近期與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，被稱(chēng)為“最堅(jiān)硬泡沫”的中國(guó)樓市正在發(fā)生微妙而深刻的變化。

　　打折風(fēng)潮正從南到北全面席卷中國(guó)樓市，京深滬等十大重點(diǎn)調(diào)控城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%，是一年來(lái)的首次下降。中秋假期前兩天，北京商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。假期間，滬、深、穗等地樓市可用慘淡來(lái)形容，市場(chǎng)仿佛一下子掉進(jìn)了冰窟窿。深圳的蘭亭國(guó)際名園降幅超過(guò)20%。北京“直降萬(wàn)元”的樓盤(pán)集中出現(xiàn)。溫州從8月起全城勁掀“拋房風(fēng)潮”，“資金周轉(zhuǎn)急賣(mài)”、“白菜價(jià)”等極刺眼的文字以整版篇幅出現(xiàn)在當(dāng)?shù)孛襟w，這一切看上去都充滿(mǎn)戲劇性，因?yàn)檫@里曾是中國(guó)炒樓的發(fā)源地和大本營(yíng)。在南京，5萬(wàn)誠(chéng)意金抵20萬(wàn)的降價(jià)促銷(xiāo)不一而足。熱點(diǎn)城市是樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，房?jī)r(jià)松動(dòng)折射出政策的累積效應(yīng)，市場(chǎng)的深度演變亦在發(fā)酵中。

　　樓市降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)亦紅燈高懸。今年全國(guó)土地出讓金不足去年一半。在經(jīng)歷了去年近3萬(wàn)億的暴飲暴食后，地方在與政策博弈中表現(xiàn)出觀望心態(tài)，擠牙膏式地供地，希望通過(guò)縮量來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，期待政策寬松后繼續(xù)拉高價(jià)格。但市場(chǎng)難以逆轉(zhuǎn)，審計(jì)署報(bào)告顯示，許多地方融資平臺(tái)公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低、盈利狀況差。遼寧近九成的融資平臺(tái)公司收入不足以?xún)斶€到期債務(wù)本息，而海南等多個(gè)省份負(fù)有償債率在70—90%的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。土地財(cái)政的高風(fēng)險(xiǎn)度倒逼決策者必須作出理性負(fù)責(zé)任的抉擇。

　　中國(guó)樓市泡沫膨脹，無(wú)外乎貨幣超發(fā)和土地財(cái)政依賴(lài)。有人說(shuō)，這注定了“中國(guó)樓市的泡沫是鋼做的”，但鋼做的“堅(jiān)硬泡沫”難抵決策者調(diào)控的堅(jiān)定決心。經(jīng)過(guò)近兩年持續(xù)的銀根收緊，開(kāi)發(fā)貸款幾乎枯竭，另辟蹊徑的地產(chǎn)信托“過(guò)把癮就死”，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)融資大門(mén)徹底關(guān)閉，而在終端環(huán)節(jié)，利率上調(diào)使購(gòu)房成本激增，投機(jī)者撤離樓市，緊縮甚至使普通房貸額度都已告罄，8月份以來(lái)多家銀行已經(jīng)停辦房貸。對(duì)于高度資金依賴(lài)型的房企，“兩頭扎口”式的緊縮使得推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)被削弱，樓市的“涼意襲人”并不奇怪。

　　這一輪調(diào)控已歷時(shí)兩年多，終于在時(shí)近2011年底市場(chǎng)發(fā)生變化，也是政策組合效應(yīng)的顯現(xiàn)。為抑制海外熱錢(qián)、境內(nèi)游資的旺盛投機(jī)性需求，限購(gòu)政策及時(shí)出臺(tái)，雖飽受信奉自由市場(chǎng)人士的非議，但為應(yīng)對(duì)中國(guó)式的樓市高燒，限購(gòu)的作用不可否認(rèn)。大中城市限購(gòu)的本質(zhì)是對(duì)過(guò)熱市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的資本管制，因?yàn)榇笾谐鞘械臉莾r(jià)早已與本地普通居民的購(gòu)買(mǎi)力相脫節(jié)。萬(wàn)科的報(bào)告稱(chēng)，北京只有不到3%的本地人能買(mǎi)得起房子，絕大部分房子是山西和鄂爾多斯的煤老板、演藝界人士在炒。全中國(guó)的富人都想在上海擁有豪宅，北方一個(gè)縣里的煤炭局長(zhǎng)在京滬海南等地坐擁數(shù)十套豪宅就是明證。限購(gòu)用近乎“宵禁”的非常規(guī)手段，冷卻沸騰的市場(chǎng)，讓充斥樓市的“動(dòng)物精神”冷靜下來(lái)。就像面對(duì)高燒的病人，首先要為他降溫，再找病灶對(duì)癥下藥開(kāi)方子。限購(gòu)的同時(shí)，保障房建設(shè)以史無(wú)前例的規(guī)模全面鋪開(kāi)，財(cái)政體制改革進(jìn)一步深化，物業(yè)稅試點(diǎn)加緊推開(kāi)又將起到敲山震虎的作用，通過(guò)以時(shí)間換空間，后續(xù)相關(guān)政策到位后，限購(gòu)的負(fù)效應(yīng)也會(huì)降到最小。

　　一年多來(lái)，管理層以釜底抽薪的高壓姿態(tài)，努力化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的努力正在起到一定效果，市場(chǎng)正在向理性的方向演變，但就此說(shuō)樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”尚為時(shí)過(guò)早。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，鑒于貨幣政策的有限性，如何抓住這一寶貴的“窗口期”，通過(guò)財(cái)稅政策的完善和配套改革，如在上海、重慶試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快完善推開(kāi)物業(yè)稅和房產(chǎn)投資資本利得稅，通過(guò)貨幣政策和財(cái)政政策雙管齊下來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，值得考慮。

　　9月1日，溫總理在《求是》雜志撰文，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處，這傳出明確而強(qiáng)烈的信號(hào)。房地產(chǎn)商過(guò)去面對(duì)調(diào)控特別“能扛”，而隨著博弈的深入，現(xiàn)在該輪到出牌者來(lái)扛了，要下大決心、頂?shù)米「鞣綁毫?，特別是各種利益集團(tuán)的壓力，只要決心不動(dòng)搖，方向不改變，力度不放松，就能化解房地產(chǎn)泡沫，在一定程度上緩解中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾。(陳志龍)

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