北上廣樓市又演瘋狂 北京房?jī)r(jià)以20.6%的漲幅領(lǐng)漲

　　海新房成交量1000萬(wàn)平方米，北京房?jī)r(jià)以20.6%的漲幅領(lǐng)漲，廣州和深圳房?jī)r(jià)分別上漲20.2%和20.1%

　　北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過(guò)20%，新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，“這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望”

　　樓市的火熱，可能不能單用一個(gè)“好”字形容，用瘋狂可能更準(zhǔn)確些。10月24日，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部稱(chēng)，截至10月22日，上海新建商品住宅的成交量達(dá)到了1000萬(wàn)平方米，超過(guò)去年全年939萬(wàn)平方米的成交量，與2012年同期相比上漲45.3%，與2011年同期相比上漲了65.2%。

　　不止于此。上海易居房地產(chǎn)研究院同一天在發(fā)給《國(guó)際金融報(bào)》記者的報(bào)告中說(shuō)，第三季度，其統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為5237萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)2.2%，“市場(chǎng)行情創(chuàng)下了近四年同期新高”。

　　新建住宅和樓市成交量的雙雙上漲，更體現(xiàn)在了房地產(chǎn)股的第三季度財(cái)報(bào)中。統(tǒng)計(jì)顯示，“招保萬(wàn)金”中的招商地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)凈利36.05億元，較去年同期大增四成以上，央企華僑城A、榮盛發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)凈利16.12億、12.98億元，同比分別增長(zhǎng)了80%和35.06%。

　　不過(guò)，在昨日的A股市場(chǎng)中，不少地產(chǎn)股出現(xiàn)重挫，原因是——10月23日，北京連出兩條樓市調(diào)控的政策，強(qiáng)化限購(gòu)和自住型需求。

　　而此前，深圳已出臺(tái)過(guò)新一輪的樓市政策。對(duì)此，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，現(xiàn)在，市場(chǎng)肯定在期待上海會(huì)出臺(tái)新的樓市“加碼”政策，“就目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，感覺(jué)出現(xiàn)新政的可能性較大。但能否真正出臺(tái)、又會(huì)不會(huì)是‘老調(diào)重彈’，值得市場(chǎng)思考”。

　　成交火熱

　　對(duì)于銷(xiāo)售的火熱，《國(guó)際金融報(bào)》記者早有體會(huì)。國(guó)慶節(jié)期間，記者曾隨朋友看了位于上海中環(huán)旁的一處樓盤(pán)。在當(dāng)天上午看過(guò)房后，就在記者的朋友猶豫“到底是買(mǎi)兩房還是三房好”時(shí)，售樓處卻來(lái)電話告知，其看中的兩套三房戶型，已被開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶全部買(mǎi)走。

　　稍早，中原地產(chǎn)一位代理新盤(pán)的中介也告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，閘北區(qū)內(nèi)環(huán)邊一處樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，不到5個(gè)小時(shí)，除了頂樓，40余套房子一室戶和兩室戶房源被搶購(gòu)一空。

　　對(duì)此，德佑地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，本月上海新建商品住宅的成交量已達(dá)85萬(wàn)平方米，全年突破1000萬(wàn)平方米的“概率極大”。數(shù)據(jù)還顯示，今年9月，上海新建商品住宅的成交量達(dá)到142萬(wàn)平方米，一舉刷新了限購(gòu)以來(lái)的同期最高值。

　　“2006年以前的數(shù)據(jù)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)過(guò)。但上海樓市1000萬(wàn)平方米的成交量，分別于2006年、2007年和2009年3個(gè)樓市非?；鸨臅r(shí)間段出現(xiàn)過(guò)?！标戲T麟對(duì)本報(bào)確認(rèn)。

　　就大范圍看，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者介紹，第三季度，一線、二線和三線30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為979萬(wàn)、3506萬(wàn)和751萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為2.6%、1.4%和3.3%?！叭?lèi)城市行情各異，其中一線城市高位盤(pán)整、二線城市震蕩上行，而三線城市穩(wěn)步前行?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　“年初新‘國(guó)五條’‘驚嚇’了市場(chǎng)之后，我就轉(zhuǎn)而看好樓市。果不其然，今年全年銷(xiāo)量真的很不錯(cuò)?！弊蛉?，江蘇一家小型地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，該公司的中端和低端住宅樓5月和9月一開(kāi)盤(pán)，就幾乎被預(yù)訂一空。

　　還會(huì)再漲？

　　克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有到達(dá)2009年的高位，但市場(chǎng)情況已經(jīng)跟2009年相當(dāng)了，“到11月，肯定還會(huì)有很多樓盤(pán)要跳漲”。

　　事實(shí)上，伴隨銷(xiāo)量上漲的還有價(jià)格的瘋漲。10月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除溫州外，其他69個(gè)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊。其中，北京以20.6%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，上海同比漲幅為20.4%，廣州和深圳分別為20.2%和20.1%。

　　對(duì)此，有媒體稱(chēng)，北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過(guò)20%，新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，“這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望”。

　　“說(shuō)到底，這還是調(diào)控不到位造成的。從本質(zhì)上看，不少地方政府還是樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)的上漲?！标戲T麟分析，“另外，歷來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控，都是從抑制需求的角度出發(fā)的，但市場(chǎng)供給端，卻不太‘給力’。這也造成了目前市場(chǎng)中部分城市供需的失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲?！?/p>

　　不過(guò)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)上漲與2005年、2007年及2009年的三次房?jī)r(jià)明顯上漲有很大不同，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。

　　“2011年新‘國(guó)八條’實(shí)施之后，全國(guó)49個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但限購(gòu)、限貸的城市房?jī)r(jià)仍在上漲，只能說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長(zhǎng)?！鼻睾绶Q(chēng)，“相對(duì)于需求增長(zhǎng)而言，住宅供應(yīng)量明顯不足。比如，到8月，北京、上海兩個(gè)每年常住人口增加最大的直轄市，新開(kāi)工面積還是有近10%的負(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

　　期待新政

　　對(duì)于火熱的行情，市場(chǎng)已不止一次在期待樓市新政的出現(xiàn)。

　　事實(shí)上，10月11日，一線城市中的深圳已經(jīng)提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，這被業(yè)界稱(chēng)為“深八條”。其中，該政策強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率”。這被理解為“深圳二套房貸款首付比例和利率或?qū)⑸险{(diào)”。

　　10月23日，“京7條”出現(xiàn)在市場(chǎng)中。該政策明確表示，組建限購(gòu)監(jiān)督委員會(huì)，嚴(yán)厲打擊騙購(gòu)行為；進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、利潤(rùn)率過(guò)大的項(xiàng)目，將啟動(dòng)全額監(jiān)管，重點(diǎn)審查地價(jià)款來(lái)源和開(kāi)發(fā)成本，并加強(qiáng)稅收征管和稽查。

　　“京7條”還稱(chēng)，“進(jìn)一步嚴(yán)格差別化住房信貸政策的執(zhí)行。嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款?！?/p>

　　“一線城市中，上?？赡軙?huì)出臺(tái)‘加碼’政策。因?yàn)?，歲末年初，官方往往都會(huì)針對(duì)樓市的現(xiàn)狀出臺(tái)政策?！标戲T麟猜測(cè)，“即使出了調(diào)整政策，個(gè)人也不太看好。比如，‘京7條’和‘深8條’實(shí)際上都是對(duì)過(guò)去政策的老調(diào)重彈。而地方政府到底會(huì)有多大的動(dòng)力去切實(shí)執(zhí)行相關(guān)限購(gòu)政策，值得懷疑。”

　　“2002年，我到了上海。這么多年過(guò)去了，幾乎每年都會(huì)出一些限購(gòu)政策。但效果大家也都看到了，房?jī)r(jià)還是不斷往上漲?！敝性禺a(chǎn)一位管理5家店鋪的經(jīng)理對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者直言，“不管出臺(tái)什么政策，房?jī)r(jià)還是不會(huì)跌。長(zhǎng)遠(yuǎn)，更將一直漲下去?！?/p>

　　上述地產(chǎn)商告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，看漲的預(yù)期“才是最可怕的”，因?yàn)?，不管是地產(chǎn)商還是消費(fèi)者，現(xiàn)在似乎根本想不到有什么利空政策的存在。

　　不過(guò)，市場(chǎng)人士此前曾期待，今年十八屆三中全會(huì)出臺(tái)新的樓市政策或“樓市長(zhǎng)效機(jī)制”，以期待對(duì)市場(chǎng)有所真正的抑制。比如，之前有傳聞稱(chēng)，未來(lái)的可能會(huì)向存量房征收房產(chǎn)稅，這可能會(huì)在一定程度上打壓樓市。

　　“說(shuō)是一回事，做又是另一回事?！标戲T麟直言，“即使真的有長(zhǎng)效機(jī)制出現(xiàn)，也會(huì)被市場(chǎng)消化。因此，業(yè)界不能太樂(lè)觀?！?/p>

　　“實(shí)際上，誰(shuí)都知道樓市該怎么降價(jià)、又該怎么調(diào)控。關(guān)鍵在于，肯不肯這么做?！狈治鋈耸看饲案嬖V《國(guó)際金融報(bào)》記者，比如，建立起個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)制度、完善現(xiàn)有的招拍掛土地制度、回收市場(chǎng)中的空置房增加供給。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受媒體專(zhuān)訪時(shí)認(rèn)為，按目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，除了個(gè)別熱點(diǎn)城市以外，其他城市在兩年后就沒(méi)有調(diào)控的必要了。

　　“現(xiàn)有的土地供應(yīng)量和存量房，已經(jīng)導(dǎo)致很多地方的項(xiàng)目都賣(mài)不動(dòng)。再加上這兩年地方債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，地方政府主要靠賣(mài)地來(lái)還債。這種情況下，土地和房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)一步被放大，別說(shuō)三、四線城市滯銷(xiāo)，現(xiàn)在就連二線城市的房子都賣(mài)不動(dòng)?！蓖踅×址治?，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控，則要“堅(jiān)持限購(gòu)不放松”。(《國(guó)際金融報(bào)》黃燁)