多地庫存消化周期超20個月 房地產(chǎn)信托風(fēng)險劇增

　　《經(jīng)濟參考報》記者獨家獲悉，近日銀監(jiān)會口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對待三四線城市房地產(chǎn)項目，盡量不做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)。

　　監(jiān)管層的告誡源于市場的嚴(yán)峻現(xiàn)實?！敖衲暾麄€地產(chǎn)行業(yè)包括金融在內(nèi)是哀鴻遍野?！遍L富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地產(chǎn)金融日活動”上表示，一個殘酷的現(xiàn)實擺在所有人面前，行業(yè)在發(fā)生變化。7月相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在地方密集采取放松調(diào)控之后，市場仍未發(fā)生太多改觀。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會會長劉志峰也表示，在房地產(chǎn)周期性變化的背景下，部分三四線城市開發(fā)企業(yè)資金緊張，銷售量大幅下滑，回籠資金不暢，面臨較大的償債風(fēng)險。

　　“目前，房地產(chǎn)金融的流動性問題也沒有得到有效解決，一線和二線熱點城市的項目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支持，部分市場銷售不暢，給企業(yè)資金回籠造成影響，一些城市庫存壓力增大，也面臨著一定的償債風(fēng)險。”劉志峰表示。

　　值得注意的是，雖然在房地產(chǎn)市場下滑背景下，地方政府救市意愿強烈，但這對于金融機構(gòu)來說，更加需要注意風(fēng)險，而監(jiān)管層更是提前“勸離”。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2014年以來，房地產(chǎn)市場量價齊跌，購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望。鑒于當(dāng)前房價松動、房地產(chǎn)信托風(fēng)險與日俱增的形勢，近來銀監(jiān)會已要求信托公司盡量不要再做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目。具體到該人士所在公司的省份，銀監(jiān)局已經(jīng)委婉“勸誡”轄區(qū)信托公司，暫停涉入三四線城市的房地產(chǎn)項目，尤其是本省以外的三四線城市的房地產(chǎn)項目。

　　在實際操作層面，該省銀監(jiān)局在依據(jù)銀監(jiān)會此前的99號文精神的基礎(chǔ)上，結(jié)合該省實際提出，今后信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品報備時，單一房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爭取一天給予回復(fù)；集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模在5億元以下的10天內(nèi)給予回復(fù)，5億元以上則要逐一審核，在回復(fù)上沒有具體時間表。

　　“事實上，本應(yīng)放松加速的審批更加謹(jǐn)慎了。”該信托人士表示。他透露，每省都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，就自己所屬轄區(qū)，此前標(biāo)準(zhǔn)是定在10億元的，但鑒于本省信托公司的具體形勢，發(fā)行規(guī)模收緊至5億元以下。

　　對于房地產(chǎn)信托而言，不斷增長的余額與到期規(guī)模，促使監(jiān)管層保持高度警惕。用益信托工作室最新房地產(chǎn)信托市場發(fā)展報告顯示，2014年二季度，房地產(chǎn)信托余額為12616億元，與前幾個季度相比，余額繼續(xù)穩(wěn)步增長，并再度創(chuàng)歷史新高；二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。與此同時，今年下半年即將迎來信托兌付高峰期。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年到2015年集合資金房 地 產(chǎn) 信 托 預(yù) 計 到 期 總 規(guī) 模 為3282 .95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規(guī)模。

　　而對于限定在三四線城市，相關(guān)人士表示，凈流出的人口對比的是凈增長的庫存量，風(fēng)險可想而知。

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的三線城市7月成交表現(xiàn)不盡如人意，整體環(huán)比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%，環(huán)比增幅38%外，其余城市幾乎全線下滑，其中，清遠(yuǎn)降幅超過60%。

　　但另一方面，庫存卻因受困于市場觀望情緒不斷攀升。存量方面，常州、連云港、清遠(yuǎn)等地消化周期在20個月左右，其中清遠(yuǎn)同比增幅達(dá)167%，去化風(fēng)險進(jìn)一步增加，無錫存量達(dá)1000萬平方米，消化周期23個月，中山繼續(xù)維持高庫存量1334萬平方米，消化周期達(dá)24個月，成為監(jiān)測重點三四線城市中最高。其中，清遠(yuǎn)銷售同比下滑高達(dá)66%，但其消化周期卻同比上升167%。

　　事實上，現(xiàn)階段具有風(fēng)險的不僅僅是三四線城市，世襲領(lǐng)地悅廷項目總經(jīng)理王建華在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)風(fēng)險的確存在，對于高端產(chǎn)品，甚至一個區(qū)域最終只會有一個項目能存活。

　　而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(微博)也一改之前口徑。他認(rèn)為，若政府不采取行動，明年9月供求關(guān)系或?qū)夯?。目前房地產(chǎn)市場的存量可能難以消化，統(tǒng)計報表上庫存大概有5億多套?！斑@個數(shù)量很大，不可能全部消化，有些庫存可能再過10年亦消化不了，會逐漸累積?！比沃緩娬f。

　　但前述信托人士直言，凡事應(yīng)有靈活度，切忌一棒子“打死”?！耙欢€城市也有爛項目，而三四線城市也不乏好項目。”比如，重慶某經(jīng)濟相對落后的縣市，因為其房地產(chǎn)項目臨江，開發(fā)商以及擔(dān)保質(zhì)押等都比較優(yōu)質(zhì)。公司經(jīng)過縝密的調(diào)研，最后還是毅然做了該項目。目前，從產(chǎn)品的銷售情況來看，已完成90%以上，效果還是比較好的。

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