馮侖談房地產(chǎn)新常態(tài)：昨天高攀不起 今天愛(ài)答不理

????萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖

　　近日，在北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院主辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的企業(yè)機(jī)遇”論壇上，萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不停變化，用時(shí)下的話倒過(guò)來(lái)說(shuō)就是“昨天你讓我高攀不起，今天我對(duì)你愛(ài)答不理”，現(xiàn)在客戶就是這樣對(duì)待我的。市場(chǎng)變化帶來(lái)最大的變化，就是企業(yè)的行為、判斷、戰(zhàn)略路徑都要變化。

　　馮侖分析稱新常態(tài)下企業(yè)至少有四個(gè)方面的變化。

　　第一，和青春期“長(zhǎng)個(gè)”相比，全面發(fā)展是新常態(tài)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)不光考慮規(guī)模、速度、營(yíng)業(yè)額，更要考慮產(chǎn)品服務(wù)線，包括經(jīng)營(yíng)模式、商務(wù)住宅的各種業(yè)態(tài)。

　　第二，如果說(shuō)過(guò)去是快樂(lè)，今天就是“痛并快樂(lè)著”，前者是無(wú)憂無(wú)慮的兒童狀態(tài)，后者才是成人狀態(tài)。這個(gè)行業(yè)就不再是簡(jiǎn)單的業(yè)績(jī)一直發(fā)布喜報(bào)的日子，而是由長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)的思考，是轉(zhuǎn)型和重新出發(fā)的一個(gè)市場(chǎng)。

　　第三，商業(yè)模式的變化，過(guò)去的開發(fā)模式是制造業(yè)的模式，競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)是比誰(shuí)成本低、規(guī)模大、速度快，今后是由這種模式轉(zhuǎn)化為以營(yíng)運(yùn)為核心帶動(dòng)開發(fā)的模式，也就是原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)模式從制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，而服務(wù)業(yè)又帶來(lái)了營(yíng)運(yùn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)三種模式。

　　最后，以前我們是干力氣活，今后是手藝活，制造業(yè)是力氣活，服務(wù)業(yè)是手藝活，以前掙利潤(rùn)，今后掙小費(fèi)。今后的地產(chǎn)公司如果在資產(chǎn)管理營(yíng)運(yùn)上面沒(méi)有巨大的能力，就將淪為一個(gè)建筑公司。以前地產(chǎn)商在話語(yǔ)權(quán)里有一定力量，今后地產(chǎn)商將退出主流話語(yǔ)，少說(shuō)話。

　　以下是全文：

　　這個(gè)時(shí)候講房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在發(fā)生了變化，由常態(tài)變成了新常態(tài)。第一個(gè)很大的變化，首先是市場(chǎng)的變化。就像夏華剛才講的客戶方面對(duì)我們的變化非常有趣。用時(shí)下的話來(lái)說(shuō)，昨天你讓我高攀不起，今天我對(duì)你愛(ài)搭不理。前幾年地方政府和所有業(yè)者都非常的高興，但是客戶說(shuō)高攀不起，房?jī)r(jià)一路在漲。今天不一樣了，我熱臉給你冷屁股，今天是冷臉對(duì)著你的熱屁股。所以你也不要埋怨，市場(chǎng)變化以后帶來(lái)最大的變化那就是企業(yè)的行為判斷戰(zhàn)略以及發(fā)展的路徑都要發(fā)生了變化。

　　這個(gè)情況下一個(gè)非常大的變化，各個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人說(shuō)話都說(shuō)得越來(lái)越低調(diào)了。大家知道萬(wàn)科以前都是以住宅為唯一的產(chǎn)品，而且是作為全球最大的住宅企業(yè)。王石也講過(guò)至死不會(huì)放手的就是住宅，但是最近萬(wàn)科也講到要做城市服務(wù)商。城市的服務(wù)商非常多，到底是那個(gè)服務(wù)，服務(wù)到哪個(gè)部分，這就是不同的解讀。你是要做房子的服務(wù)，王全安打電話召妓是不是服務(wù)呢，這是被服務(wù)。服務(wù)商只要城市化需要房子的地方，我都會(huì)做，這城市住宅的范圍就寬了。剛開始說(shuō)到百分之三四十，現(xiàn)在又要慢慢增加。不管怎么變我只不過(guò)是翻了個(gè)身，都在變，為什么要變呢？第一件事，行業(yè)的市場(chǎng)開始發(fā)生變化，客戶開始發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段變化。從哪里變呢？我想大概有四個(gè)方面，從企業(yè)來(lái)看進(jìn)入一個(gè)新層面。如果這是一個(gè)常態(tài)，那么現(xiàn)在全面發(fā)展是一個(gè)新常態(tài)。青春期之前大家知道是長(zhǎng)個(gè)是一個(gè)常態(tài)，每天回家了站在墻上拿個(gè)卡尺量一下，標(biāo)一下今天長(zhǎng)了一厘米，大家青春期都是這樣的，特別是小男孩，長(zhǎng)個(gè)是一個(gè)常態(tài)。今天長(zhǎng)身體，全面發(fā)展就是個(gè)常態(tài)的。也就是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要討論的不光是規(guī)模、速度、營(yíng)業(yè)額，還要考慮你更全面的產(chǎn)品服務(wù)線，包括經(jīng)營(yíng)模式，包括住宅以外的，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心，跟醫(yī)療健康的不動(dòng)產(chǎn)。和我們教育有關(guān)的，各種各樣的，包括物流等等這些都是要思考的。所以由單純的住宅的長(zhǎng)個(gè)，變成了全方位的全業(yè)態(tài)的，全產(chǎn)品線的思考，物業(yè)的發(fā)展模式。這是一個(gè)很大的變化。

　　第二個(gè)變化，如果說(shuō)過(guò)去叫做快樂(lè)，今天就是痛并快樂(lè)著，就變成了狀態(tài)。簡(jiǎn)單的快樂(lè)是兒童的狀態(tài)，兒童的時(shí)候玩兒叫忘我，玩兒得不知道天黑不知道回家，不知道男孩女孩有差別，不知道長(zhǎng)大以后人還要面對(duì)無(wú)數(shù)的風(fēng)雨艱辛，那個(gè)時(shí)候就是快樂(lè)。大家長(zhǎng)大以后會(huì)發(fā)現(xiàn)痛并快樂(lè)者，昨天是蜜月，今天是日子。昨天老婆在紐約時(shí)裝周，今天可以找一個(gè)人干一點(diǎn)激情的事，人變得極其復(fù)雜，痛并快樂(lè)著。一天痛三天快樂(lè)，快樂(lè)中有思考，思考中有焦慮，焦慮中有希望，希望又有奮斗，這就是成人。所以這個(gè)行業(yè)，變成了不那么簡(jiǎn)單的，業(yè)者發(fā)布喜報(bào)的時(shí)候，而是長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)的思考和改變、轉(zhuǎn)型和重新出發(fā)。

　　這是房地產(chǎn)的第二個(gè)轉(zhuǎn)變。

　　第三個(gè)變化，就是我們講的商業(yè)模式的變化。過(guò)去是單一的開發(fā)模式是制造業(yè)模式，是我們競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)，成本、規(guī)模、速度，比誰(shuí)成本低，規(guī)模大，速度快。今后由這個(gè)模式轉(zhuǎn)化為新的三種模式，一種以盈利為核心帶動(dòng)開發(fā)，變成了服務(wù)業(yè)，以前制造業(yè)是常態(tài)，今后服務(wù)業(yè)是新常態(tài)，服務(wù)業(yè)除了經(jīng)營(yíng)、空間的服務(wù)，還有相關(guān)的金融的不動(dòng)產(chǎn)，那就是金融的服務(wù)，最后還有互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)。這三種形式加進(jìn)來(lái)，實(shí)際上導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)模式由簡(jiǎn)單的制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)變成了三種類型，營(yíng)運(yùn)、金融和互聯(lián)網(wǎng)。

　　這樣以來(lái)最大的一個(gè)變化，就是我們整個(gè)估值發(fā)生了變化。過(guò)去的常態(tài)地產(chǎn)在中國(guó)的開發(fā)企業(yè)，大概20倍市盈率以下，今后的新常態(tài)就是5到7倍。開發(fā)類的企業(yè)要么退市要么創(chuàng)新。5到7倍的市盈率對(duì)一個(gè)上市公司來(lái)說(shuō)基本上上市的意義不是很大。

　　服務(wù)業(yè)的市盈率如果你是資產(chǎn)管理類，經(jīng)營(yíng)類的，這樣的一個(gè)服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)，它的估值是15到20倍。如果你是金融，比如說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)金融，你的估值是20到30個(gè)億。如果是跟互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)的房地產(chǎn)的服務(wù)形態(tài)，估值是30倍起。美國(guó)有一家公司叫LLB，這家公司做短租現(xiàn)在它的線上有60萬(wàn)間房，還沒(méi)有上市估值就和萬(wàn)科差不多。這種情況下比較一下這個(gè)模式，最后帶來(lái)的估值的變化，非常的讓人訝異。萬(wàn)科做了30年，每年銷售非常大，將近2000億。但現(xiàn)在按照估值現(xiàn)在是1000億左右凈資產(chǎn)，相當(dāng)于股票市值等于凈資產(chǎn)。

　　第二種模式呢，大家知道國(guó)貿(mào)，國(guó)貿(mào)也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110萬(wàn)平米的建筑，國(guó)貿(mào)一期二期加起來(lái)是110萬(wàn)平米的建筑。值多少錢呢？現(xiàn)在應(yīng)該是2000億，關(guān)鍵這東西還在人家手里，是北京所有的在北京經(jīng)商、社交你去的地方。就是30年做了110萬(wàn)平米，現(xiàn)在價(jià)值超過(guò)了第一種模式。所以這就是新常態(tài)，也就是說(shuō)以后的地產(chǎn)商，最后還有一個(gè)變化，第四個(gè)變化，以前我們是干力氣活的，以后是干手藝活的。以前是掙利潤(rùn)，今后是掙小費(fèi)。服務(wù)業(yè)，拿15%的小費(fèi)。任何一個(gè)，我們即使是給人做個(gè)按摩還得送小費(fèi)，這就是服務(wù)，它不是治療，醫(yī)生是醫(yī)療，服務(wù)是保健。所以未來(lái)我們是服務(wù)業(yè)，以后不能說(shuō)我們是制造業(yè)，我們是服務(wù)業(yè)，這是新常態(tài)。所以這個(gè)變化非常明顯。

　　最后還有一個(gè)變化就是地產(chǎn)商過(guò)去在整個(gè)的話語(yǔ)有高八度，今后是低八度，今后將退出主流的話語(yǔ)，這是正常的。大家看到的美國(guó)今天的地產(chǎn)商說(shuō)話聲音很大那很小，幾乎沒(méi)有。所以新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說(shuō)話，舊常態(tài)是地產(chǎn)商話太多，新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說(shuō)話。做服務(wù)業(yè)的少說(shuō)話，把活干好。

　　所以今天我們意識(shí)到一個(gè)事情，就是我們不管發(fā)生了多少變化，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，我們今天所謂舊常態(tài)和新常態(tài)就是要面對(duì)市場(chǎng)客戶的變化，我們?nèi)フ{(diào)整我們的商業(yè)模式，去改變我們?cè)鲩L(zhǎng)的方法。同時(shí)也重新調(diào)整我們企業(yè)家在行業(yè)中的一個(gè)角色，也調(diào)整我們個(gè)人在社會(huì)中的角色。只有這樣我們才開始進(jìn)入一個(gè)成人社會(huì)，雖然痛并快樂(lè)著，但是我們生命持續(xù)，我們?nèi)匀辉谕纯嘀虚W耀著我們的智慧，讓我們的生活一天一天持續(xù)往下走，這就是我們對(duì)未來(lái)的期許。

?

?

相關(guān)鏈接：

?