上海迪士尼周邊房?jī)r(jià)6年漲5倍 最高已達(dá)4萬(wàn)一平

上海迪士尼園內(nèi)目前還沒(méi)有最著名的米奇Logo或形象

　　上海迪士尼在今年6月就要開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)了，作為世界第六個(gè)迪士尼主題公園，上海迪士尼現(xiàn)在建設(shè)的情況怎么樣了？它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及股市的影響又有多大？最受公眾關(guān)注的門(mén)票價(jià)格定了沒(méi)有？帶著這些問(wèn)題，北京青年報(bào)記者日前進(jìn)行了實(shí)地探訪。

　　上周，華特迪士尼公司和上海申迪集團(tuán)聯(lián)合宣布，上海迪士尼度假區(qū)將于2016年6月16日正式開(kāi)門(mén)迎客。上海迪斯尼是世界第六個(gè)迪士尼主題公園，其一期建造投資340億元（約55億美元），其帶給中國(guó)公眾不止有童話(huà)般的幻境，還有片區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)。

　　那么，6月份的開(kāi)園將引爆哪些主題投資？盡管有專(zhuān)家評(píng)估其預(yù)計(jì)5年后才能盈利，消費(fèi)者最關(guān)心的迪士尼門(mén)票多少錢(qián)一張，運(yùn)營(yíng)方也仍然未公布，但滬市的迪士尼概念股早已受到熱捧大漲，其中交通運(yùn)輸板塊、餐飲旅游板塊、商業(yè)零售等行業(yè)的股票被投資者看好。

　　探訪

　　“奇幻城堡”正在裝飾外立面

　　上海迪士尼樂(lè)園地址在哪里？上海迪士尼樂(lè)園主體工程于2011年4月8日正式破土動(dòng)工，2016年6月16日正式開(kāi)園。園區(qū)規(guī)劃北至S1公路，東至南六公路，南至周鄧公路，西至S2公路紅線(xiàn)以西約1000米，規(guī)劃面積約24.7平方公里，其中核心區(qū)為7平方公里。距離上海人民廣場(chǎng)約21公里，距離陸家嘴金融中心約18公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約14公里，距離虹橋交通樞紐約30公里。

　　北京青年報(bào)記者實(shí)地探訪“迪士尼度假區(qū)”，其位于離浦東機(jī)場(chǎng)約10分鐘車(chē)程的浦東區(qū)川沙新鎮(zhèn)黃樓社區(qū)旗桿村和趙行村，上海地鐵11號(hào)線(xiàn)浦東方向的迪士尼站終點(diǎn)站將在開(kāi)業(yè)前開(kāi)通。

　　園內(nèi)未見(jiàn)到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示，只掛了“上海國(guó)際旅游度假區(qū)”牌子，仍蒙著神秘面紗。入口有保安站崗，不允許未持有證件的人員進(jìn)入。戴著白色安全帽的外籍人員正在與施工方討論，綠色景觀帶里仍有推土機(jī)等在緊張施工。

　　園區(qū)內(nèi)的道路有四車(chē)道，每個(gè)十字路口都有紅綠燈，道路兩旁是綠化帶，到達(dá)每個(gè)景點(diǎn)都需要走一段路程。園內(nèi)標(biāo)志性建筑“奇幻城堡”正在裝飾外立面，其外墻以墻釘為裝飾特征，這是中國(guó)傳統(tǒng)裝飾元素之一。加垛口設(shè)計(jì)符合迪士尼建筑設(shè)計(jì)城堡寓意，與迪士尼主題樂(lè)園建筑風(fēng)格遙相呼應(yīng)。

　　此前，華特迪士尼樂(lè)園和度假區(qū)亞洲區(qū)總裁及董事總經(jīng)理安明智曾表示：“我們把過(guò)去60年來(lái)所積累的一切關(guān)于如何超越游客期待的秘訣，加以迪士尼永無(wú)止境的創(chuàng)新精神和豐富創(chuàng)意，來(lái)打造這樣一個(gè)‘原汁原味的迪士尼，別具一格中國(guó)風(fēng)’的神奇度假目的地。”

　　在上海迪士尼一期開(kāi)園后，或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)行樂(lè)園二期和三期的擴(kuò)建，主要是在規(guī)劃7平方公里剩余的3.1平方公里土地上興建。

　　追訪

　　周邊房?jī)r(jià)最高的每平方米超3萬(wàn)元

　　最新公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見(jiàn)稿中，提到以迪士尼開(kāi)園為契機(jī)，將做大迪士尼產(chǎn)業(yè)。

　　該片區(qū)目前除了迪士尼效應(yīng)帶出的房地產(chǎn)投資熱之外，其他相關(guān)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)仍發(fā)展空間巨大。除園區(qū)內(nèi)的兩家酒店外，目前，迪士尼周邊只有距離約3公里外的一家五星級(jí)酒店——川沙凱悅酒店。目前分布于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒(méi)有，因此迪士尼的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)暫時(shí)看不出效果。

　　上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩表示，迪士尼屬于點(diǎn)狀大項(xiàng)目，其對(duì)周邊房?jī)r(jià)地價(jià)影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)時(shí)間段：規(guī)劃落地前后，受規(guī)劃利好房?jī)r(jià)與成交量大漲；開(kāi)工建設(shè)階段，房?jī)r(jià)與成交量大漲。

　　川沙的一位村民告訴北青報(bào)記者，這里6年前房屋的價(jià)格只有每平方米6000~8000元，如今商品房已經(jīng)到了每平方米2~3萬(wàn)元，最高漲了5倍，與上海市內(nèi)差價(jià)小多了。

　　據(jù)公開(kāi)信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅(qū)動(dòng)，川沙板塊的房?jī)r(jià)七年來(lái)從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高于全市的101%，而板塊內(nèi)最貴的項(xiàng)目成交均價(jià)已達(dá)到3.97萬(wàn)元/平方米。但是，川沙處于非市中心區(qū)域，近期上漲動(dòng)力不足，2015年全市房?jī)r(jià)上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

　　機(jī)會(huì)

　　當(dāng)前可布局后迪士尼周期的潛力股

　　對(duì)于迪士尼概念有哪些投資機(jī)會(huì)？交通、旅游、商貿(mào)零售三大板塊能否被引爆？國(guó)泰君安分析師訾猛表示，上海迪士尼預(yù)計(jì)首年接待游客達(dá)2000萬(wàn)以上，按照門(mén)票單價(jià)400元測(cè)算，10倍經(jīng)濟(jì)撬動(dòng)杠桿，有望帶來(lái)千億級(jí)別的消費(fèi)增量。

　　訾猛表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是香港迪士尼還是奧運(yùn)、世博題材，相關(guān)題材股均提前反應(yīng)且持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。如香港迪士尼開(kāi)業(yè)前一年，恒生指數(shù)漲幅為8.8%，迪士尼受益股周生生漲幅達(dá)128%、利福國(guó)際漲80%、六福集團(tuán)漲50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆區(qū)域消費(fèi)，本地消費(fèi)股有望持續(xù)受益，推薦豫園商城、百聯(lián)股份、老鳳祥、益民集團(tuán)和新世界。

　　平安證券則建議把握好三條主線(xiàn)：與上海迪士尼存在股權(quán)關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司、直接受益迪士尼樂(lè)園的行業(yè)內(nèi)的公司、與上海迪士尼或迪士尼公司擁有戰(zhàn)略合作或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的公司。

　　東方證券分析師測(cè)算，從國(guó)外迪士尼發(fā)展歷程來(lái)看，迪士尼樂(lè)園的收入僅30%來(lái)源于門(mén)票，70%則來(lái)源于區(qū)域二次消費(fèi)（包括消費(fèi)品、酒店等），這也意味著區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)將受益。按照每年2500萬(wàn)人測(cè)算，如果按照每位旅客在長(zhǎng)三角逗留三天，每天餐飲消費(fèi)150元和每張床位200元計(jì)算，迪士尼每年給長(zhǎng)三角帶來(lái)的餐飲酒店收入250億元。

　　游客除了在園區(qū)和迪斯尼周邊區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)外，還會(huì)帶動(dòng)在上海其他主要商區(qū)，給商業(yè)零售行業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。海通證券分析師認(rèn)為，游客數(shù)增加的園區(qū)內(nèi)外消費(fèi)，將直接增厚本地商業(yè)股受益。

　　國(guó)金證券分析師李立峰認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)布局迪士尼概念恰逢時(shí)宜。根據(jù)香港迪士尼概念股投資歷史復(fù)盤(pán)，開(kāi)園前1-5個(gè)月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼將于2016年6月中旬開(kāi)園，還有不到5個(gè)月時(shí)間。從時(shí)間周期上來(lái)說(shuō)，相關(guān)概念行業(yè)，尤其是后迪士尼周期的有潛力的個(gè)股標(biāo)的在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)依然可以酌情布局。

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