村委會(huì)發(fā)包土地3年后漲租 海南法院判繼續(xù)履行原合同

　　海南省東方市三家鎮(zhèn)某村委會(huì)(以下簡(jiǎn)稱村委會(huì))將土地發(fā)包給海南某高新農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)業(yè)公司)經(jīng)營(yíng)3年后，村委會(huì)以情勢(shì)變更為由，訴請(qǐng)法院提高土地租金。8月10日，記者了解到，近日，海南省第二中級(jí)人民法院作出終審判決，駁回村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　農(nóng)業(yè)公司承包土地30年 村委會(huì)3年后漲租金

　　2012年7月11日，村委會(huì)與農(nóng)業(yè)公司簽訂《土地承包合同書》，約定將村委會(huì)740畝土地發(fā)包給農(nóng)業(yè)公司，期限30年，土地承包金為前十年50元/畝/年、第二個(gè)十年60元/畝/年、第三個(gè)十年70元/畝/年，每年支付一次。農(nóng)業(yè)公司按合同約定交納了土地承包金，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。在簽訂合同之前，2011年10月13日，《東方市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范有序推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)出臺(tái)，該《意見》要求土地承包流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)比雙方約定的價(jià)格高。

　　2015年9月6日，村委會(huì)向法院訴稱，合同約定的土地承包金明顯低于《意見》的指導(dǎo)價(jià)格，請(qǐng)求調(diào)整土地承包金為80元/畝/年，以后每隔5年遞增一次，每次遞增10%，農(nóng)業(yè)公司從2015年12月起按此標(biāo)準(zhǔn)繳納土地承包金。村委會(huì)調(diào)整土地承包金的訴訟請(qǐng)求得到一審法院的支持。宣判后，農(nóng)業(yè)公司不服，提出上訴。

　　不適用情勢(shì)變更原則 原合同有效應(yīng)繼續(xù)履行

　　海南二中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂《土地承包合同書》約定土地承包金時(shí)，市政府的《意見》已出臺(tái)，土地承包金指導(dǎo)價(jià)450元/畝/年—500元/畝/年,村委會(huì)仍按50元/畝/年，每十年遞增10元與農(nóng)業(yè)公司簽訂合同，表明村委會(huì)意識(shí)到簽訂合同時(shí)土地承包金市場(chǎng)價(jià)格早已發(fā)生了變化，且對(duì)這個(gè)變化自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，雙方當(dāng)事人自愿簽訂合同并經(jīng)鎮(zhèn)政府同意。時(shí)過三年，村委會(huì)以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖為由，訴訟請(qǐng)求變更合同，提高土地承包金。其訴訟請(qǐng)求不符合《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(二)》第二十六條關(guān)于適用情勢(shì)變更的原則，不予支持，遂作出撤銷一審法院判決，駁回村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　村委會(huì)為何不能調(diào)整土地承包金? 法官說法

　　該案的主審法官介紹，情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或者解除合同。

　　適用情勢(shì)變更原則須同時(shí)具備五個(gè)條件：有情勢(shì)變更的事由;該情勢(shì)變更不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人;該情勢(shì)變更為不可預(yù)見;情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生于合同成立之后，履行合同之前;維持合同原有效力并繼續(xù)履行顯失公平。因村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求不完全具備情勢(shì)變更原則的條件，故不適用情勢(shì)變更原則，因此駁回村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　加大土地政策宣傳 把好土地流轉(zhuǎn)關(guān)

　　近年來，農(nóng)村土地出租面積過大、租期過長(zhǎng)、租金過低的“三過”現(xiàn)象屢見不鮮。法官提醒，村委會(huì)及村民在發(fā)包土地前，應(yīng)先學(xué)習(xí)了解相關(guān)政策，防止土地資產(chǎn)流失，保障集體和個(gè)人利益不受侵犯。建議政府有關(guān)部門強(qiáng)化土地管理，加大對(duì)土地政策的宣傳指導(dǎo)力度，幫助村委會(huì)和村民把好土地流轉(zhuǎn)關(guān)，激活閑置土地，發(fā)揮土地價(jià)值，讓更多的村民從集體土地資源中受益。

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