社科院報告:35城住房普遍估值過高 深圳最具風險

　　昨日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院編寫的《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》發(fā)布。報告通過建立中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州成為住房估值風險最高的10個城市。

　　報告提到，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。

　　前9月商品房銷量同比增27.14%

　　報告從房價收入指數(shù)比、房價租金指數(shù)比、住房使用成本等幾個維度衡量了35個大中城市住房的估值情況。分析稱，估值過高的住房市場有較大概率出現(xiàn)房價增速下滑或房價下跌，其估值指標可能長期向著均值恢復。

　　報告指出，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-9月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。

　　報告認為，本輪樓市運行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。熱點城市房價上漲過速過猛，部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛，總量上庫存連續(xù)減少，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

　　明年樓市總體平穩(wěn)回落

　　報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。

　　空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印?/p>

　　看點1

　　本輪樓市風險仍然可控

　　報告稱，當前住房市場風險整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期。

　　當年的統(tǒng)計顯示，2009年10月份北京商品住宅的成交均價達到15891元/平方米，比9月份環(huán)比上漲了1514元/平方米，漲幅達10.5％；與2008年同期同比上漲了3563元/平方米，漲幅達28.9％。而且在房價快速上漲的同時，當年仍然出現(xiàn)供不應求，許多樓盤開盤即售罄，甚至出現(xiàn)托門子、找關系還買不到房的現(xiàn)象。

　　報告主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，全國樓市總體風險仍然處在可控的范圍，主要指標沒有超越風險控制線。盡管必須高度關注房貸存量年均31%的超高增長，但中國的總體房貸杠桿率及全民負擔能力目前還未超出合理范圍。如果考慮到中國收入差距，投資和投機中多是高凈值人群，這個風險應該更低一些。另外，本輪過熱是局部不是全局性的。主要集中在一、二線城市和大都市周邊區(qū)域三、四線城市。

　　11月29日，萬達集團董事長王健林在印尼接受外媒采訪時也表示，中國的房地產(chǎn)有泡沫，但不會崩盤。

　　看點2

　　應引導樓市“軟著陸”

　　報告指出，基于當前房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境及未來走勢，房地產(chǎn)調(diào)控的目標：總體上引導市場實現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實現(xiàn)“軟著陸”，促進三、四線及以下城市繼續(xù)去庫存。

　　除了完善后續(xù)補調(diào)準備，報告還提到，要完善“分城施策”、“協(xié)同作戰(zhàn)”。因為在房價合理增長條件下，一、二線城市樓市對三、四線城市具有風向標意義，能帶動三、四線及以下城市去庫存。但在過快增長狀態(tài)下，兩者存在零和關系，一、二線城市價格高漲將導致三、四線需求向一、二線轉(zhuǎn)移，從而增加其城市的空置和庫存。

　　中國社會科學院金融所國際經(jīng)濟與金融研究室副主任蔡真認為，防風險并非“保房價”，防風險情況下，對房市要做的是使波動的水變成平靜的水，導向?qū)嶓w經(jīng)濟，金融支持供給性結(jié)構(gòu)性改革，讓它找到新興行業(yè)有回報的地方，才能改回來。他建議，采取資本項目管制，讓房產(chǎn)資金導向?qū)嶓w經(jīng)濟。

　　看點3

　　政府激勵制度有待健全

　　報告稱，地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，熱點城市地方政府基本采取消極調(diào)控的方式。例如，部分熱點城市并不存在去庫存問題，卻通過饑渴性土地供給方式，導致土地供應相對不足，制造土地供應緊張局面，引發(fā)民眾恐慌，并趁機出讓土地，獲得大量土地出讓金。

　　倪鵬飛分析，去年12月份中央經(jīng)濟工作會議提出，樓市調(diào)控是分層次施策，一二線城市還是以抑制投資投機為重點，去庫存還是三四線城市，但一些一二線城市沒有庫存，采取去庫存政策；三四線城市有庫存，但為了經(jīng)濟增長，增加投資，賣地增加財政收入，去庫存的基礎上又加庫存。因此，導致價格的暴漲和市場的恐慌。

　　報告認為，目前整體來看炒房激勵機制并沒有變，政府激勵制度有待健全，土地政策不太給力，金融清償對違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領域清償還沒有展開，限購政策作用有限，并且有副作用。因此，總體判斷，樓市調(diào)控短期效果比較明顯，但長期效果還有待于觀察，屬于謹慎樂觀。

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受媒體采訪時也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如說一二線加大土地供應程度，通過土地價格的下調(diào)，來調(diào)整一二線房地產(chǎn)的上漲速度。

　　■ 數(shù)據(jù)

　　風險城市前十 7城新房價格漲幅超20%

　　看著日趨上漲的房價，張樂（化名）感到十分忐忑?！胺績r一漲，首付也立刻多了幾十萬?！?/p>

　　2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程，“年初的時候已經(jīng)有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來?！?/p>

　　不曾想過了春節(jié)之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬首付已經(jīng)徹底將張樂擋在了購房的門檻之外?！艾F(xiàn)在只能考慮向更遠的地方遷了?！睆垬肪趩实卣f。

　　根據(jù)易居研究院智庫中心公布的數(shù)據(jù)來看，自今年以來，報告中提及的10個估值風險最突出的城市中，有7個城市的新建商品住宅均價漲幅超過了20%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價已達到了14034元/平方米，較今年1月時的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。

　　隨著國慶之后，多地調(diào)控政策的出臺，部分城市的樓市量價開始出現(xiàn)下行。易居研究院智庫中心統(tǒng)計顯示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面積80萬平方米，環(huán)比減少16%。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至10月31日，10月全月全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的7、8月份相比，已經(jīng)明顯減少。

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