土地證被開(kāi)發(fā)商私自抵押遭查封 業(yè)主告贏縣國(guó)土資源局

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，自從今年8月份鄭州實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)，多家小區(qū)曝出土地證因被開(kāi)發(fā)商私自抵押，導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，業(yè)主們投訴無(wú)門。最近，有業(yè)主將當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源局告上法庭并獲勝，這為其他眾多小區(qū)業(yè)主的維權(quán)帶來(lái)希望。

　　楊勇宏2010年購(gòu)買了鄭州中牟縣博士園小區(qū)1號(hào)樓的房子，小區(qū)五證齊全。本想著開(kāi)開(kāi)心心住新房，卻不料，小區(qū)的土地被開(kāi)發(fā)商私自抵押給銀行，導(dǎo)致法院查封土地。業(yè)主入住6年后仍無(wú)法辦理房產(chǎn)證，給業(yè)主們經(jīng)濟(jì)上、生活上帶來(lái)巨大損失。

　　楊勇宏說(shuō)：“我們那一棟樓最早是2008年買的，到現(xiàn)在都那么多年了，房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，所以影響到孩子上學(xué)。有房產(chǎn)證的情況下，有些人會(huì)把房子賣掉。影響到我們的工作、生活，影響到方方面面?！?/p>

　　開(kāi)發(fā)商和銀行的抵押關(guān)系，拿本應(yīng)屬于業(yè)主的土地使用權(quán)做抵押，相當(dāng)于張三和李四做生意，卻把王五的財(cái)產(chǎn)查封了。從2014年至今，他們就不停在各部門之間申訴。

　　楊勇宏說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商說(shuō)他是老百姓，不知道這種情況不能抵押。國(guó)土局說(shuō)不知道情況，必須是開(kāi)發(fā)商和銀行先簽訂的抵押合同，如果開(kāi)發(fā)商和銀行不簽訂合同也不會(huì)審批，其次他也不知道情況，以為就一塊空地。我們小區(qū)離國(guó)土局大概2公里遠(yuǎn)，他們就說(shuō)不知道情況。銀行說(shuō)是國(guó)土局，國(guó)土局了解情況之后，給他們頒發(fā)了土地抵押證書，之后銀行才放款的。”

　　今年8月份鄭州開(kāi)始實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，大批小區(qū)土地問(wèn)題，浮出水面。其中小區(qū)土地證被開(kāi)發(fā)商私自抵押的不在少數(shù)，楊勇宏小區(qū)也被當(dāng)做典型被媒體報(bào)道。在輿論壓力下，中牟縣國(guó)土資源局對(duì)經(jīng)辦抵押手續(xù)的3名工作人員進(jìn)行了問(wèn)責(zé)，但并沒(méi)有注銷該抵押手續(xù)，這種結(jié)果讓楊勇宏和其他業(yè)主們很不滿意。

　　“我們當(dāng)然不滿意，處分之后，國(guó)土局還是不承認(rèn)錯(cuò)誤，表示開(kāi)發(fā)商土地齊全，沒(méi)什么錯(cuò)誤，就堅(jiān)決不改正?，F(xiàn)在已經(jīng)造成這種情況，解押的情況下，銀行的錢可能就流失了，所以銀行也不會(huì)同意，只有一條道走到黑。他們已經(jīng)造成錯(cuò)誤，現(xiàn)在再解押也是犯錯(cuò)誤，所以沒(méi)法給我們解押?！?/p>

　　博士園小區(qū)的業(yè)主最終決定將中牟縣國(guó)土資源局告上法庭，請(qǐng)求法院判令該局注銷這一土地使用權(quán)抵押手續(xù)。近日，鄭州市中級(jí)人民法院作出終審判決，判決中牟縣國(guó)土資源局為開(kāi)發(fā)商和銀行辦理土地抵押手續(xù)的行政行為違法。

　　鄭州市中級(jí)人民法院行政庭法官魏麗平說(shuō)，我國(guó)法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度、商品房買賣合同備案制度，以及“地隨房走、房隨地走”、房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則、都為守法守約的商品房購(gòu)房人依法獲得所購(gòu)商品房的所有權(quán)設(shè)置了法律保護(hù)；同時(shí)也限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)已售出商品房所占土地的隨意處分權(quán)。

　　中牟縣國(guó)土資源局在給博士園小區(qū)的開(kāi)發(fā)商和中牟農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行辦理土地抵押登記手續(xù)時(shí)，不顧小區(qū)的商品房已經(jīng)出售的事實(shí)，在雙方均未提交地上附著物權(quán)屬證明的情況下，仍為其辦理了土地抵押手續(xù)，屬于未盡到審查義務(wù)，這個(gè)抵押登記行為，事實(shí)不清，證據(jù)不足，程序違法，應(yīng)予撤銷。

　　魏麗平表示，在辦理土地抵押登記的時(shí)候，相關(guān)的法律法規(guī)尤其是抵押權(quán)還有擔(dān)保法，是有明確規(guī)定的。在審查土地抵押的時(shí)候，必須對(duì)地上房屋以及附屬所有物的狀況進(jìn)行登記并進(jìn)行審查，這是他們的義務(wù)。不管是抵押的申請(qǐng)人還是被申請(qǐng)人，尤其是土地部門，必須查實(shí)情況，為什么要設(shè)置核查義務(wù)，就是為了避免出現(xiàn)房地分離的情況，等于這個(gè)案件里就認(rèn)為他沒(méi)有盡到審查義務(wù)?！?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州約340萬(wàn)存量房中，擁有已做了宗地分割“小土地證”的房屋總數(shù)不足40萬(wàn)套。截至到目前，還有眾多小區(qū)業(yè)主像曾經(jīng)的楊勇宏一樣，奔波在維權(quán)路上。在沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記之前，房管局和國(guó)土局是兩個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，雙方數(shù)據(jù)不互通，常會(huì)出現(xiàn)房子雖已售賣多年，在系統(tǒng)上卻依舊顯示是開(kāi)發(fā)商名下土地的情況。

　　為楊勇宏代理案件的律師戎志亮說(shuō)，博士園小區(qū)的情況具有一定普遍性，建議職能部門積極作為。戎志亮認(rèn)為，職能部門應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，把所有有問(wèn)題的小區(qū)去梳理一遍，及時(shí)把矛盾解決在萌芽狀態(tài)，不要等到進(jìn)入訴訟程序，無(wú)謂的增加法院的負(fù)擔(dān)，也讓業(yè)主陷入訴訟的程序中去。

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