男子900萬購別墅發(fā)現(xiàn)是“科研樓” 專家：監(jiān)管存空白

不動產(chǎn)權(quán)證顯示涉事別墅土地用途為“科研樓”。

　　萊茵灣一期價值900萬的別墅因在交易時發(fā)現(xiàn)是“科研樓”而起糾紛。新京報(bào)記者 王嘉寧 攝

　　在北京做生意的王鑫(化名)最近正為購房的事發(fā)愁，他于3月23日網(wǎng)簽的通州區(qū)萊茵灣一期一獨(dú)棟別墅，不動產(chǎn)權(quán)證土地用途為“科研樓”。但根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，科研用地不可用于住宅居住使用。

　　多位房產(chǎn)銷售人員告訴新京報(bào)記者，北京市沒有細(xì)化規(guī)定科研用地如何管理和使用，也無法審核拿到房子的人是否用于科研項(xiàng)目，所以可看做監(jiān)管的空白和“灰色地帶”。就此專家表示，非法改變土地用途，違規(guī)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但尚缺乏相對應(yīng)的監(jiān)管和具體處罰條例。另外對于購房者而言，購買此類房產(chǎn)，也存在無法辦理住宅房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

　　別墅成“科研樓” 買家退房解約

　　據(jù)王鑫介紹，今年2月初，經(jīng)鏈家順義馨港莊園店的中介人員介紹，他選中萊茵灣一期的一套售價900萬的獨(dú)棟別墅，與房主李方(化名)簽訂了買賣合同并支付了10萬定金。但李方提供的別墅不動產(chǎn)權(quán)證中，土地用途一欄是空白，這讓王鑫心懷疑慮。

　　王鑫稱，直到3月23日辦理網(wǎng)簽時，看到李方新?lián)Q的不動產(chǎn)權(quán)證，他才注意到房屋土地性質(zhì)為“科研樓”。經(jīng)過查閱發(fā)現(xiàn)，此類科研用地屬于政府公用地。他查閱《土地管理法》發(fā)現(xiàn)，科研用地不可用于住宅。

　　房主李方告訴新京報(bào)記者，他是在4年前從開發(fā)商手里買的房子，“當(dāng)初就看到這個房子價格便宜，作為投資考慮就買了，也不太懂土地性質(zhì)具體有什么影響，所以并未注意將來轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)等問題”。

　　負(fù)責(zé)銷售該棟別墅的鏈家經(jīng)紀(jì)人則稱，業(yè)主的老房本上土地用途那一欄空白，因此并不知情房屋的土地性質(zhì)。而且從2013年至今，萊茵灣一期成交過戶的房子已有二十余戶，均以商住兩用房來進(jìn)行買賣。

　　4月6日下午，王鑫與李方經(jīng)協(xié)商，簽訂解除合同協(xié)議撤銷該棟別墅網(wǎng)簽，中介和業(yè)主承諾在五個工作日內(nèi)，將之前已支付的定金和中介費(fèi)用還給王鑫。

　　科研用地“變身”住宅監(jiān)管存空白

　　通州區(qū)住建委工作人員介紹，在通州區(qū)去年5月出臺限購政策前，一手房交易的房產(chǎn)都可過戶給個人，之后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織。但二手房交易還沒有具體的規(guī)定，所以科研用地上的房子能過戶。按照新的要求，科研用地等辦公用房的房屋沒有燃?xì)?，不能用于個人居住。但萊茵灣樓盤開發(fā)較早，開發(fā)商在住建委相關(guān)部門沒有登記，所以暫時查不到相關(guān)信息。

　　北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會一工作人員也提醒，不要購買科研用地所建住宅。

　　類似科研用地“變身”成住宅銷售的違規(guī)行為，在北京市時有發(fā)生。早在2013年7月，北京市國土局就曾公布，查出了9宗科研項(xiàng)目用地涉嫌未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或違規(guī)銷售行為。但新京報(bào)記者注意到，對于違法問題如何處置，市國土局當(dāng)時沒有提及具體處理原則和方向。

　　“科研用地在實(shí)際操作中，均是參照商業(yè)用地管理，交易時相關(guān)部門查看證照齊全后，基本都會給網(wǎng)簽和過戶”，多位房產(chǎn)銷售人員告訴記者，北京市沒有細(xì)化規(guī)定科研用地如何管理和使用，也無法審核拿到房子的人是否用于科研項(xiàng)目，所以可看做監(jiān)管的空白和“灰色地帶”。

　　■ 探訪

　　萊茵灣一期多戶別墅屬科研用地

　　4月6日下午，新京報(bào)記者來到位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村北66號的萊茵灣小區(qū)一期，這里分布著數(shù)十棟二至三層的別墅。

　　“當(dāng)初售樓的人就說這里立項(xiàng)為科研用地，所以賣得也便宜，多年房價沒有太大波動”，據(jù)一位業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期開發(fā)商為中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余萬元買下面積約250平方米的別墅，科研用地的產(chǎn)權(quán)是50年，用的也是價格較高的商業(yè)水電。

　　另一戶數(shù)年前以每平方米4000元認(rèn)購了三套別墅的業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期別墅的面積從180平方米到300平方米，他購房時也未注意房屋的土地性質(zhì)，不了解所買別墅是否符合居住規(guī)范。

　　記者以買房者身份咨詢了房天下等多家售房中介機(jī)構(gòu)，賣家均稱，萊茵灣項(xiàng)目為50年產(chǎn)權(quán)的科研用地，因?yàn)閮r格相對便宜，周邊環(huán)境較好，多處樓盤已經(jīng)售完，只剩幾戶小產(chǎn)權(quán)公寓房還在出售。記者聯(lián)系小區(qū)開發(fā)商中建土博士科技有限公司，但電話始終無人接聽。

　　萊茵灣物業(yè)辦公室的王經(jīng)理告訴記者，萊茵灣小區(qū)的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，二期均是小產(chǎn)權(quán)房，一棟樓分割好幾戶來賣，可能有近一半沒有過戶。一期是別墅區(qū)，多是有人居住，也有毛坯房。但這些地是否都屬于科研用地，他并不知情。他透露，開發(fā)商換了幾撥人，最初的那批買地蓋房的都聯(lián)系不上了。

　　■ 追訪

　　住“科研樓”不受法律保護(hù)

　　北京康達(dá)律師事務(wù)所律師韓驍介紹，根據(jù)法律規(guī)定，科研樓可以辦理過戶手續(xù)，但是不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。該次交易進(jìn)行的買賣用于個人居住使用，違背法律的規(guī)定，合同將有可能被認(rèn)定為無效。在買賣雙方發(fā)生糾紛時，買方的權(quán)益不能受到法律的保護(hù)。

　　有專家表示，對于非法改變土地用途，尚缺乏相對應(yīng)的監(jiān)管和具體處罰條例。“但即便土地不收回，也應(yīng)該重罰違規(guī)企業(yè)”，專家稱，購房者雖然不會涉及被罰，但也存在無法辦理住宅房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中介機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)操作

　　“嚴(yán)格界定的話，中介是違規(guī)操作”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)不能承諾有居住屬性，但此類購房者本身有購房入住的需求，所以無論中介是否有過告知做法，實(shí)際上從交易風(fēng)險(xiǎn)角度看，其撮合的業(yè)務(wù)實(shí)際上都是違規(guī)的。其之所以會介紹此類房源，在于過去一直沒被查，所以都是僥幸的做法。但若真出現(xiàn)糾紛，那么中介本身是要受到各類懲罰的，甚至要取締營業(yè)執(zhí)照。

　　韓驍稱，房產(chǎn)中介在買方簽訂合同前，沒有明確真實(shí)地告知當(dāng)事人房屋性質(zhì)，且在合同內(nèi)容中也沒有明確表示出用地性質(zhì)，那么涉嫌存在欺詐行為。（記者趙蕾）

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