集體用地發(fā)展租賃住房或能“一箭三雕”

為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，確定第一批13個(gè)試點(diǎn)城市，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。（8月28日澎湃網(wǎng)）

這是繼試點(diǎn)推行租賃住房、購(gòu)租同權(quán)政策之后，又一個(gè)發(fā)展租賃住房的相關(guān)重大政策。此前的租賃房政策主要針對(duì)商品房、國(guó)有土地，此次發(fā)布的集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)政策，則是將城鄉(xiāng)集體用地劃進(jìn)來，擴(kuò)大了建設(shè)租賃住房的土地范圍。新政明確以集體存量土地為主，有助于激活集體用地的存量房資源，釋放更多租賃住房進(jìn)入市場(chǎng)，平抑租房市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而拓展農(nóng)村收入渠道，提高農(nóng)村居民平均收入，解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，可謂是一舉多得的好政策。

經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，我國(guó)商品房存量非常大，但主要用于銷售，租賃住房比例太小，無法滿足居民的多元化需求。加之住房捆綁了諸多福利政策，市民要想獲得教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等社會(huì)福利待遇，前提就是要有住房和戶籍，造成絕大部分人都被擠到購(gòu)房的“獨(dú)木橋”上，令各地商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，已經(jīng)超出大部分人的購(gòu)買力。政府推行租賃住房政策，是為了平衡住房比例，減輕居民的住房壓力，改變房地產(chǎn)發(fā)展模式，通過購(gòu)租同權(quán)消減住房捆綁政策，逐步填平社會(huì)階層的福利鴻溝。

按照此前發(fā)布的政策范圍，市場(chǎng)租賃住房存量不足，政府可控制房源數(shù)量太少，難以對(duì)租房市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控。而購(gòu)租同權(quán)政策激起市民熱情，也刺激了租房?jī)r(jià)格的快速上漲，部分學(xué)區(qū)房租賃價(jià)格飛漲，租戶甚至要繳納天價(jià)“占坑費(fèi)”，令租房市場(chǎng)失去平衡。因此，從平抑租房?jī)r(jià)格的思路考慮，釋放更多的租賃房源，增加供應(yīng)是最有效的市場(chǎng)措施，這就是利用集體用地發(fā)展租賃住房的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，集體用地一直處于邊緣化狀態(tài)，政府每年要征收大量集體用地，將其賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，但村民從中獲益較小，心里很是不滿，引發(fā)大量的征地沖突矛盾。而且，按照此前的土地政策，集體用地沒有享受平權(quán)，亦是不公平的待遇。新政則給集體用地開了口子，可以與開發(fā)商同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，角逐租賃住房市場(chǎng)，成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和制衡力量。

目前，各地城市均有數(shù)量不等的“小產(chǎn)權(quán)房”，一直受制于土地政策無法解決，而新政明確主要開發(fā)集體存量土地資源，以此可將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，結(jié)合購(gòu)租同權(quán)政策，采取長(zhǎng)租制模式，釋放大量的“小產(chǎn)權(quán)房”。如此，不僅可以解決懸置已久的“小產(chǎn)權(quán)房”難題，亦可滿足部分市民的長(zhǎng)期租房需求，并通過增加供給平抑商品房和租房?jī)r(jià)格，改變房地產(chǎn)持續(xù)快速上漲的勢(shì)頭。