資深公證員談“以房養(yǎng)老”的幾種公證介入方式

　　南京市石城公證處公證員費喆在本期大講堂上通過評析公證熱點，講解繼承、遺囑、養(yǎng)老、理財、意定監(jiān)護方面的法律知識。在大家關心的以房養(yǎng)老上，費喆認為要注意防騙并講解以房養(yǎng)老的概念，分析幾種公證介入以房養(yǎng)老的方式供大家結(jié)合自身情況考慮。

　　公證介入房屋租金養(yǎng)老

　　房屋租金養(yǎng)老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住養(yǎng)老或用所取得的租金到養(yǎng)老院養(yǎng)老。這種方式最大好處是保持了住房的產(chǎn)權繼承,老人死后子女可以繼承房屋,保證了子女關系的和諧。但租房養(yǎng)老也有弊端，租金收益較為固定,不能抵御物價增長，辦理招租、出租等事宜,和房客的溝通,收取租金等問題對老年人來說比較耗費精力,遇上不誠信和霸道的房客會很麻煩。公證處作為法定、中立、長存、安全的資產(chǎn)保管機構(gòu)，可以解決這些問題。老人將自己的房子出租的錢放在公證處專設的現(xiàn)金管理賬戶，公證處根據(jù)和老人的約定，定期將固定費用支付給養(yǎng)老院或房東。公證機構(gòu)還會根據(jù)約定的時間到老人養(yǎng)老場所回訪，以確定老人的生活狀況。老人如有應急需要，公證處會把錢支付到醫(yī)院或老人指定的看護、殯葬機構(gòu)。

　　公證介入反向抵押貸款模式的養(yǎng)老

　　老年人將房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu),相應的金融機構(gòu)對借款人年齡、預期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)值、未來增值、折損情況以及借款人去世時房產(chǎn)價值進行綜合評估后,按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,并按人的平均壽命計算,將其房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去,按月或按年支付現(xiàn)金給借款人。當借款人去世后,相應的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權,將其銷售、出租或者拍賣,用來償還貸款本息。相應金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。其實就是按揭房貸款的反向運行,在貸款期限內(nèi)債務余額不斷增大,期末一次性還本付息結(jié)清貸款方式。

　　這種模式，公證處陪同老年人與銀行簽訂貸款抵押合同，老年人就銀行抵押事宜委托公證處代辦。公證處根據(jù)與老年人簽訂委托合同，設立專門賬戶代管銀行貸款。公證處作為資產(chǎn)代管機構(gòu)，與委托的老年人、相關醫(yī)療機構(gòu)、家政服務機構(gòu)、殯葬服務機構(gòu)、金融機構(gòu)建立長效聯(lián)系，根據(jù)委托人的指示代為支付相關費用。委托人去世后，根據(jù)其在公證處所立遺囑，在支付相關必要費用后，將剩余錢款交由繼承人處理。

　　公證介入售房養(yǎng)老

　　老人出售住房產(chǎn)權移居養(yǎng)老院,售房款或年金由公證機構(gòu)按月向老年人支付做養(yǎng)老金使用。老人死亡時，公證機構(gòu)扣除必要費用后將剩余錢款交付繼承人。公證機構(gòu)對以房養(yǎng)老手續(xù)中遺囑信托法律文件進行公證。老年人只與公證處打交道，避免了與很多部門打交道導致的勞心勞力。公證機構(gòu)再與其他機構(gòu)簽署協(xié)議，對信托財產(chǎn)進行管理和處分。公證機構(gòu)日常并不負責具體的養(yǎng)老工作，它最大的作用在于監(jiān)督負責養(yǎng)老的機構(gòu)和人員根據(jù)約定的條件履行養(yǎng)老義務，實現(xiàn)老人養(yǎng)老的意愿，去世之后根據(jù)老人的意愿安排后事。公證機構(gòu)在這個過程中承擔兩個角色：生前作為老人信托的受托人，去世后作為遺囑的執(zhí)行人。為預防風險，公證機構(gòu)對以房養(yǎng)老手續(xù)中老年人與第三方簽訂的相關合同公證。（通訊員 宋強 揚子晚報記者 任國勇）

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