“難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì)：海南小區(qū)業(yè)委會(huì)成立比例不到三成

　　原標(biāo)題：房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南小區(qū)業(yè)委會(huì)成立比例不到三成 “難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì)

　　7月6日，?？谑协偵絽^(qū)華榮府小區(qū)舉行第二屆業(yè)主委員會(huì)選舉大會(huì)，小區(qū)居民填寫(xiě)選票。 本報(bào)記者 袁琛 攝

　　近日，?？趦蓚€(gè)關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)）的消息引起社會(huì)廣泛關(guān)注。一個(gè)是7月14日“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”系統(tǒng)啟用，有了這個(gè)電子投票系統(tǒng)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商討成立業(yè)委會(huì)將不再面臨業(yè)主組織難、到場(chǎng)難等問(wèn)題。另一個(gè)備受關(guān)注的是《?？谑凶≌^(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作方案》出臺(tái)，今年7月底前要有50%以上的“三無(wú)”小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，實(shí)行業(yè)主付費(fèi)自治。

　　小區(qū)業(yè)委會(huì)，是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用。然而，據(jù)海南日?qǐng)?bào)記者走訪了解，由于房屋高空置率、人口流動(dòng)性大，加上成立程序過(guò)于繁瑣等原因，目前海南小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立比例不到三成，成立比例相對(duì)較低。缺乏了業(yè)委會(huì)作為溝通平臺(tái)，小區(qū)業(yè)主的訴求無(wú)法凝聚成一股力量，散沙式的小區(qū)管理方式也頻頻導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

　　小區(qū)是城市的社會(huì)細(xì)胞，也是新時(shí)代社會(huì)治理的基本單元。如何引導(dǎo)小區(qū)做好自治，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的幸福，也考驗(yàn)政府在基層治理上的執(zhí)政能力。

　　A

　　夏日炎炎

　　我家卻斷水?dāng)嚯?/strong>

　　物業(yè)糾紛投訴量連續(xù)兩年排名居前，成立業(yè)委會(huì)實(shí)行小區(qū)自治管理呼聲高漲

　　6月15日，?？谑泻Ｐ湃A庭小區(qū)部分業(yè)主家里停水停電已經(jīng)好幾天了。業(yè)主詹德高很是窩火：“這么熱的天，沒(méi)水沒(méi)電，老人小孩哪受得住！”

　　今年4月，由于不滿(mǎn)物業(yè)公司未及時(shí)公示小區(qū)公共空間水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)，海信華庭小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)公司暫停了部分欠繳公攤水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家因此停水停電，業(yè)主多次投訴物業(yè)公司無(wú)果。

　　6月16日，在城西鎮(zhèn)政府、龍華區(qū)政府相關(guān)職能部門(mén)組織下，海信華庭小區(qū)業(yè)主代表及物業(yè)公司代表聚集一起召開(kāi)物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)會(huì)。經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)的協(xié)商，業(yè)主代表同意繳納自2019年以來(lái)的小區(qū)公攤水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)，物業(yè)公司需要恢復(fù)業(yè)主繳納水電費(fèi)服務(wù)，至于2019年前的物業(yè)費(fèi)用糾紛，需要聯(lián)系開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　6月25日，海南日?qǐng)?bào)記者接到詹德高的電話：“物業(yè)公司又反悔了，到現(xiàn)在還沒(méi)有給我們提供小區(qū)公攤水電費(fèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們不能補(bǔ)繳費(fèi)用，到現(xiàn)在也沒(méi)有恢復(fù)水電。”電話的那頭，詹德高無(wú)奈地說(shuō)，這已經(jīng)是第五次調(diào)解糾紛失敗。

　　類(lèi)似這樣的糾紛，并不少見(jiàn)。根據(jù)海口市12345市民服務(wù)熱線統(tǒng)計(jì)，2017年、2018年熱線投訴類(lèi)型數(shù)據(jù)排名，海口市民對(duì)物業(yè)糾紛投訴都排在前兩位，大部分糾紛起源于小區(qū)管理不到位、收費(fèi)混亂。

　　?？?868個(gè)小區(qū)，其中有簽訂商業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)1573個(gè)。近年來(lái)，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛話題不絕于耳。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主權(quán)益的訴求越來(lái)越大。據(jù)省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)肖江濤介紹，自2018年6月該協(xié)會(huì)成立以來(lái)，業(yè)委會(huì)咨詢(xún)微信群已經(jīng)開(kāi)了3個(gè)，800多個(gè)小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會(huì)籌備組，迄今該協(xié)會(huì)已經(jīng)指導(dǎo)100多個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。

　　“我們正在收集業(yè)主意見(jiàn)，成立業(yè)委會(huì)籌備組，希望通過(guò)業(yè)委會(huì)提出我們的管理訴求?！闭驳赂弑硎荆^(qū)籌備成立業(yè)委會(huì)，以業(yè)委會(huì)名義向物業(yè)公司要求公開(kāi)所有管理支出，提高服務(wù)水平，如果服務(wù)仍不讓人滿(mǎn)意就終止合作，選聘新的物業(yè)公司。

　　B

　　“呼聲”頻頻 “征程”漫漫

　　成立業(yè)委會(huì)，最難三大關(guān)：業(yè)主參與關(guān)、政策法規(guī)關(guān)、利益沖突關(guān)

　　6月15日，海口市昌茂花園牡丹園小區(qū)舉行首次業(yè)主大會(huì)，不少業(yè)主來(lái)來(lái)往往，為是否同意成立小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行投票。“籌備了大半年，終于忙到這一步了！”牡丹園小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組成員王創(chuàng)國(guó)感慨，自去年6月物業(yè)公司要求提高物業(yè)費(fèi)后，大家決定成立業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理，從成立籌備組到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，花了將近一年時(shí)間。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口目前成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)有386個(gè)，占比僅13.4%，而其他市縣成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例更少，初步估計(jì)全省成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不超過(guò)三成。為何成立業(yè)委會(huì)的比例如此之低？

　　根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，這需要達(dá)到“雙三分之二”和“雙過(guò)半”的規(guī)定，“雙三分之二”是指“部分事項(xiàng)的決定程序要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”；“雙過(guò)半”是指“部分事項(xiàng)的決定程序應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。這兩個(gè)硬性指標(biāo)對(duì)于很多“候鳥(niǎo)型”小區(qū)而言，無(wú)疑難度很大。

　　瓊海市森海灣小區(qū)業(yè)主陸衛(wèi)超告訴海南日?qǐng)?bào)記者，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)工作流程的第一步是需30%以上業(yè)主聯(lián)名填寫(xiě)申請(qǐng)表向所在的街道辦事處提出申請(qǐng)，森海灣小區(qū)有8000多戶(hù)業(yè)主，現(xiàn)在僅有100多戶(hù)常住，大多數(shù)都是“候鳥(niǎo)”。對(duì)于長(zhǎng)期不在此居住的業(yè)主，志愿者們通過(guò)電話形式溝通，但目前也才搜集到1600多戶(hù)業(yè)主的同意申請(qǐng)書(shū)，成立業(yè)委會(huì)還有漫漫“征程”要走。

　　對(duì)于業(yè)主們來(lái)說(shuō)，“弄懂吃透”有關(guān)成立業(yè)委會(huì)的政策法規(guī)也不容易。?？谑薪鹩罱值擂k城建辦主任習(xí)以才說(shuō)，由于成立業(yè)委會(huì)環(huán)節(jié)多，街道辦作為監(jiān)督指導(dǎo)部門(mén)，需要花費(fèi)大量精力去組織協(xié)調(diào)，但目前街道辦負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)事務(wù)的機(jī)構(gòu)編制、人員也很缺乏，目前轄區(qū)有100多個(gè)小區(qū)，僅有30個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。

　　此外，一些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，還遭到了物業(yè)公司的阻撓，因?yàn)橐坏I(yè)委會(huì)成立，意味著公共收益可以由業(yè)委會(huì)管理監(jiān)督。

　　C

　　兩次破解“投票難”的嘗試

　　電子投票系統(tǒng)的上線使用，不僅給業(yè)主選舉成立業(yè)委會(huì)提供了方便，也為政府部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)管業(yè)委會(huì)成立過(guò)程提供了有效抓手

　　找不到業(yè)主參與投票，找到業(yè)主后，業(yè)主大會(huì)投票又容易引發(fā)“暗箱”操作風(fēng)波，此類(lèi)問(wèn)題導(dǎo)致我省很多小區(qū)遲遲無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，那么，“投票難”的問(wèn)題如何解決？

　　今年1月份，在省“兩會(huì)”期間，有省人大代表提出建設(shè)“物業(yè)云”電子議事系統(tǒng)，通過(guò)電子議事系統(tǒng)讓小區(qū)業(yè)主參與成立業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)、維修資金管理等事項(xiàng)。

　　據(jù)了解，在上海、深圳、廣州等城市已經(jīng)開(kāi)始推廣使用小區(qū)電子投票議事系統(tǒng)，業(yè)主通過(guò)手機(jī)、電腦登錄系統(tǒng)就能完成電子投票，參與決策小區(qū)的公共事務(wù)，比之前通過(guò)“掃樓”式書(shū)面投票更高效也更有公信力。海南的“候鳥(niǎo)型”小區(qū)很多，業(yè)主無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)參與業(yè)主大會(huì)，如果能試行電子議事系統(tǒng)，小區(qū)公共事務(wù)決策的參與率將會(huì)大幅提高。

　　2018年5月，三亞市物業(yè)綜合管理平臺(tái)開(kāi)始上線試運(yùn)行，成為我省首個(gè)試行小區(qū)電子議事系統(tǒng)的城市，但三亞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴海南日?qǐng)?bào)記者，由于三亞的一些小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)信息搜集不全，且職能部門(mén)之間在信息系統(tǒng)導(dǎo)入上也有對(duì)接問(wèn)題，導(dǎo)致系統(tǒng)的信息錄入進(jìn)度比較緩慢，目前僅有10個(gè)小區(qū)完成了業(yè)主身份信息數(shù)據(jù)錄入，還沒(méi)有小區(qū)利用該系統(tǒng)順利開(kāi)展投票表決。

　　今年7月14日，由省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)聯(lián)合?？谑行畔⒅行墓餐_(kāi)發(fā)的“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”系統(tǒng)在海口市海岸塞拉維小區(qū)啟用，試點(diǎn)后，從發(fā)起成立業(yè)委會(huì)到備案，業(yè)主只需要3次投票即可。投票結(jié)果還可得到公證處公證，避免人為操作“投假票”的可能。

　　據(jù)悉，目前?？谡鸩皆?個(gè)小區(qū)試點(diǎn)電子投票系統(tǒng)，試點(diǎn)工作結(jié)束后，將總結(jié)試點(diǎn)情況，修改完善工作流程，并在全市推廣“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”。

　　D

　　反思：

　　成立時(shí)萬(wàn)眾一心

　　成立后一片茫然

　　業(yè)委會(huì)運(yùn)行仍需專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)以及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)

　　“啟用電子議事系統(tǒng)，可以解決業(yè)主召集難、業(yè)主身份確認(rèn)難等棘手問(wèn)題。但是解決不了業(yè)主自治議事意識(shí)低，業(yè)委會(huì)組織運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題?！绷?xí)以才說(shuō)。

　　對(duì)此，?？跂|盛名苑業(yè)委會(huì)主任張文君深有感觸，“成立時(shí)萬(wàn)眾一心，成立后一片茫然?！贝蟛糠中^(qū)是奔著解決物業(yè)糾紛成立的業(yè)委會(huì)，但成立后發(fā)現(xiàn)治理一個(gè)小區(qū)的難度不亞于管理一家公司，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運(yùn)作，就極容易激化矛盾，也打擊班子成員的積極性，業(yè)委會(huì)仍需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)以及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)委會(huì)成立難，成立后運(yùn)行也難，小區(qū)治理矛盾困局如何破解？中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)客座講師劉強(qiáng)認(rèn)為，小區(qū)治理種種糾紛矛盾的背后，一定程度上反映了我國(guó)基層治理面臨的困境。一方面，是業(yè)主維權(quán)意識(shí)和組織化程度在提高，另一方面，是基層法制建設(shè)整體上相對(duì)滯后，存在立法空白、法規(guī)條例相互沖突等問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定中對(duì)業(yè)委會(huì)成立和執(zhí)行工作沒(méi)有具體的監(jiān)管規(guī)定，導(dǎo)致政府職能部門(mén)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管無(wú)法到位。該業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)重視對(duì)業(yè)委會(huì)成立以及運(yùn)行工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對(duì)直接負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。

　　2018年6月，在省住建部門(mén)指導(dǎo)下，我省成立全國(guó)首個(gè)省級(jí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)，對(duì)小區(qū)業(yè)主、社區(qū)管理部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo)、培訓(xùn)以及提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)，加強(qiáng)相關(guān)政策法規(guī)的宣傳，推動(dòng)小區(qū)自治管理，探索解決目前小區(qū)管理的各種“痛點(diǎn)”問(wèn)題。

　　此外，劉強(qiáng)認(rèn)為，在小區(qū)矛盾中，物業(yè)糾紛最為突出，這背后也暴露出物業(yè)行業(yè)服務(wù)能力和素質(zhì)“雙低”問(wèn)題，而此現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤其突出。相關(guān)部門(mén)也應(yīng)該做好監(jiān)管并逐步引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)朝透明化、規(guī)范化發(fā)展。

　　海口華宇名第物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理劉楠認(rèn)為，隨著小區(qū)自治管理的規(guī)范化，也在倒逼物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)趨向開(kāi)放化、專(zhuān)業(yè)化，“物業(yè)行業(yè)的觀念會(huì)從管理小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)小區(qū)”。

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