送面積、配名校學(xué)位…售樓處花式忽悠有多少“坑”？

　　原標(biāo)題：“贈面積”被認(rèn)定“違建”，“豪宅”質(zhì)量堪稱“豆腐渣”……“花式”售樓宣傳里有多少“坑”？

　　每平方米近10萬元買的“千萬豪宅”，臥室、衛(wèi)生間竟是違建；所謂“豪宅”墻面竟未填實(shí)……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商通過虛假宣傳、不實(shí)承諾等花樣忽悠購房者，消費(fèi)者權(quán)益受到極大損害。近期，多地加大對開發(fā)商銷售違規(guī)行為的查處力度。

　　花式忽悠：送面積、配名校學(xué)位、豪宅……

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各地一直在嚴(yán)查房地產(chǎn)市場各種銷售亂象，但忽悠消費(fèi)者的現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生，花樣百出。

　　——號稱贈送面積，其實(shí)是“偷面積”的違建。上海市普陀區(qū)“中駿天譽(yù)”的多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時(shí)將贈送面積作為賣點(diǎn)，交付后卻發(fā)現(xiàn)，這些贈送面積被監(jiān)管部門認(rèn)定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　記者看到，業(yè)主吳先生提供的樓書上明確標(biāo)有“半贈送”“全贈送”字樣。據(jù)了解，“半贈送”即贈送原有房屋面積一半，“全贈送”即贈送原有房屋同等面積。

　　業(yè)主蔡先生告訴記者，2018年房屋交付，同年6月，有關(guān)部門認(rèn)定小區(qū)部分房屋“附有違法建筑”，在拆除違建前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理相關(guān)房產(chǎn)登記?！百I房時(shí)開發(fā)商主推的就是贈送面積，沒想到被忽悠了！”蔡先生說。

　　——私下承諾配套“名校學(xué)位”，實(shí)現(xiàn)不了變普通學(xué)校。重慶市民林女士在渝北區(qū)一樓盤購入一套新房，銷售人員稱業(yè)主子女可以就讀巴蜀小學(xué)和重慶八中兩所名校。為了讓業(yè)主放心，開發(fā)商還將雙名校學(xué)位指標(biāo)寫入購房合同。但一年后，開發(fā)商廣告中的“名校”字樣悄然撤下，承諾的“雙名?！弊兂闪肆硗鈨伤胀ㄖ行W(xué)。林女士說，當(dāng)初買房就是沖著名校學(xué)區(qū)來的，一套房子要比周邊貴上二三十萬，“現(xiàn)在竹籃打水一場空”。

　　——號稱“豪宅”，房屋質(zhì)量卻堪比“豆腐渣”。位于上海市虹口區(qū)的“瑞虹新城悅庭”，號稱“國際級巨擘規(guī)劃”的“藝術(shù)豪宅”，銷售單價(jià)高達(dá)每平方米十余萬元。然而，13號樓一位業(yè)主在交付后卻發(fā)現(xiàn)主臥不隔音，敲開墻面后看到墻內(nèi)并未填實(shí)。開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)承認(rèn)“施工環(huán)節(jié)不完善，存在質(zhì)量問題”，正在與業(yè)主商討賠償方案。

　　銷售人員“打一槍換一地”，口頭承諾、宣傳廣告難兌現(xiàn)

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商失職或營銷誤導(dǎo)給業(yè)主造成困擾，主要依靠雙方協(xié)商解決。不少被忽悠的購房者陷入維權(quán)困境。

　　記者在“中駿天譽(yù)”一些房子看到，有的廚房是由陽臺改造而成，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛(wèi)生間都是違法建筑。不少業(yè)主告訴記者，要想辦理產(chǎn)權(quán)證就要進(jìn)行改造，但改造難度很大。業(yè)主蔡先生說，開發(fā)商“搭違”現(xiàn)在卻要業(yè)主“背鍋”。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，購房者維權(quán)難點(diǎn)主要有：銷售人員口頭承諾，交付后開發(fā)商拒不認(rèn)賬；宣傳冊內(nèi)有顯示，但合同內(nèi)未注明；合同里雖然注明，但開發(fā)商不執(zhí)行等。

　　北京市東元律師事務(wù)所律師李松認(rèn)為，樓盤銷售員在售樓過程中，往往口頭夸大承諾，如附近有在建小學(xué)、商業(yè)配套等，但此類承諾并不會寫入購房合同?！鞍凑账痉ń忉?，宣傳單頁、海報(bào)具有和購房合同一樣的法律效力。但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻大打折扣?！?/p>

　　一位開發(fā)商告訴記者，不少樓盤開發(fā)商聘請第三方銷售團(tuán)隊(duì)代銷?！颁N售團(tuán)隊(duì)‘打一槍換個(gè)地方’，完成指定的房源銷售比率就撤了，置業(yè)顧問做的口頭承諾，后續(xù)開發(fā)商自然不會認(rèn)賬?！?/p>

　　北京市京師律師事務(wù)所張新年律師表示，針對宣傳冊或合同里注明的條款未能兌現(xiàn)的問題，購房人有三種維權(quán)途徑：一是與開發(fā)商或銷售部門進(jìn)行溝通、協(xié)商予以解決；二是向相關(guān)行政部門及消協(xié)進(jìn)行投訴、申請調(diào)處；三是按照購房合同或其他合同中的爭議解決條款申請仲裁或提起訴訟。但在實(shí)際操作過程中，維權(quán)的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本較高。

　　多地加大對違規(guī)銷售行為的處罰力度

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，制約開發(fā)商夸大宣傳、任性違約最有效的手段，是提升監(jiān)管力度，增加其違約成本。

　　記者了解到，近期，多地加強(qiáng)了對開發(fā)商在銷售過程中違規(guī)行為的查處力度。銀川市政府近日集中約談了43家涉嫌虛假宣傳的開發(fā)商，要求其立即進(jìn)行自查整改。涉事房企違規(guī)內(nèi)容主要為：售樓部沙盤和樣板間展示、銷售人員介紹、宣傳彩頁、微信公眾號推廣、圍擋等內(nèi)容與實(shí)際不符；擅自宣傳政府未規(guī)劃項(xiàng)目、夸大物業(yè)品牌、以學(xué)區(qū)房為宣傳噱頭等。

　　銀川市市場監(jiān)管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于拒不整改的企業(yè)將頂格嚴(yán)厲處罰，處罰結(jié)果將向社會公示，并實(shí)行全社會聯(lián)合懲戒。

　　針對開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，多地出臺細(xì)則予以限制。如南京出臺規(guī)定明確，建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案圖紙應(yīng)按相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)注各類建筑功能，不得出現(xiàn)“入戶花園、空中花園、活動平臺、設(shè)備平臺”等標(biāo)注。

　　目前，成都市住建局對進(jìn)行虛假宣傳的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)給予扣減信用分，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)上簽約權(quán)限，納入行業(yè)黑名單，暫停辦理住建系統(tǒng)相關(guān)業(yè)務(wù)等處罰。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地政府應(yīng)針對開發(fā)商各種失信行為出臺措施，對于失信開發(fā)商及其相關(guān)人員在招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、行業(yè)和市場準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定、融資信貸、個(gè)人消費(fèi)等多方面進(jìn)行懲戒，發(fā)揮“失信黑名單”的震懾和警示作用，做到一朝失信、處處受限。

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