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多地實(shí)施微刺激放松貸款限購(gòu) 房企銷售現(xiàn)回暖

海口網(wǎng)　http://xud988.cn　時(shí)間：2014-06-14 11:21

　　近日，沈陽(yáng)全面取消樓市限購(gòu)政策的傳聞一度蔓延。盡管在一天之后沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門證實(shí)，沈陽(yáng)并未實(shí)施所謂的全面取消限購(gòu)政策，但事實(shí)上，房產(chǎn)部門在執(zhí)行限購(gòu)政策中，已經(jīng)對(duì)個(gè)別政策條款進(jìn)行了微調(diào)。

　　各地的“微刺激”政策也在陸續(xù)出臺(tái)。繼杭州、東莞等城市陸續(xù)推出以“備案”為名的樓市監(jiān)控手段后，佛山也試圖對(duì)售價(jià)降幅過(guò)大的樓盤進(jìn)行網(wǎng)簽限制。據(jù)悉，售價(jià)降幅超過(guò)10%的樓盤網(wǎng)簽將受到限制，開(kāi)發(fā)商需重新辦理明碼標(biāo)價(jià)手續(xù)。盡管地方政府或明或暗的救市措施低調(diào)出臺(tái)，放松限購(gòu)的呼聲也日益高漲，但中央的態(tài)度依然曖昧。

　　圍繞著樓市依然在上演著一場(chǎng)場(chǎng)悲喜劇。在不少唱空者認(rèn)為，房地產(chǎn)已達(dá)到生死邊緣，要在9月前出逃之時(shí)，5月各上市房企所公布的銷售數(shù)據(jù)卻普遍止跌回升。

　　或許，樓市有望低位企穩(wěn)？

　　悲觀預(yù)期或?qū)⒁孪拶?gòu)松綁

　　目前中介型研究機(jī)構(gòu)對(duì)后市的預(yù)判，普遍認(rèn)為后市樓市較為悲觀。

　　根據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告稱，在監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，5月30個(gè)大中城市商品房成交面積為1570.19萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9.6%，同比下降10.1%。其認(rèn)為雖然環(huán)比有所回升，但主要是開(kāi)發(fā)商疊加推盤且擴(kuò)大降價(jià)所致，信貸環(huán)境依然偏緊，隨著傳統(tǒng)淡季到來(lái)，6、7月的市場(chǎng)成交將進(jìn)一步走弱。

　　中原地產(chǎn)的研究似乎更為悲觀，其針對(duì)深圳樓市得出的結(jié)論是，9月該市房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面衰退，屆時(shí)房?jī)r(jià)下跌將顯而易見(jiàn)。具體論據(jù)在于，今年前5月，深圳一、二手房的成交總量同比下降42.8%，創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低。而同期多數(shù)新盤銷售率低于5成，遠(yuǎn)低于去年70%的平均去化率。成交總量的下降使得深圳樓市的庫(kù)存迅速增加，目前庫(kù)存去化周期已達(dá)13個(gè)月。最近三周，深圳每80名樓盤訪客，才可促成一宗交易。而在去年前三季度，平均每38位訪客可成交一宗。

　　樓市如果確如其所料，地方政府救市就無(wú)可厚非——特別是各種限購(gòu)措施，在庫(kù)存高企的年代就應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)。

　　而近期松綁限購(gòu)的消息確實(shí)不絕于耳。4月以來(lái)，無(wú)錫、南寧、銅陵等多個(gè)城市相繼推出相關(guān)措施。降低開(kāi)發(fā)商土地保證金、放寬戶籍準(zhǔn)入規(guī)定以及各種差別化限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)，但這些措施大多有限制區(qū)域以及限定條件。

　　6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在微博上透露：“即日起，沈陽(yáng)取消限購(gòu)，本地人和外地人可購(gòu)買多套住宅?！薄吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者從中介公司了解到，當(dāng)天沈陽(yáng)確實(shí)不限制購(gòu)房資格。但一天后，沈陽(yáng)市的限購(gòu)政策又再恢復(fù)如初。沈陽(yáng)房產(chǎn)部門的相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，并沒(méi)有取消限購(gòu)的文件出臺(tái)。

　　與沈陽(yáng)取消限購(gòu)的猶抱琵琶半遮面相仿，廣東佛山市高明區(qū)的松綁限購(gòu)也是一再難產(chǎn)。早在一個(gè)月前，佛山市高明區(qū)就傳出松綁限購(gòu)的消息。但同樣一天后，當(dāng)?shù)刈〗ň只貞?yīng)稱，“松綁限購(gòu)”只處于研討階段。

　　本報(bào)記者從華南某市房管部門的負(fù)責(zé)人處了解到，早在今年3月上旬，住建部副部長(zhǎng)齊驥就“雙向調(diào)控”作出解析后，各地房管部門對(duì)于取消限購(gòu)就已經(jīng)開(kāi)始制定計(jì)劃?！爸醒胍恢睕](méi)有一個(gè)明確的態(tài)度，我們怕會(huì)犯錯(cuò)誤?！痹撊耸勘硎?，如果取消限購(gòu)后房?jī)r(jià)有報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，“這影響會(huì)很大?！?/p>

　　6月上旬，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控始終堅(jiān)持保護(hù)自主性需求、遏制投資需求這個(gè)原則。彼時(shí)，馮俊強(qiáng)調(diào)，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購(gòu)。銀行證券的分析報(bào)告則認(rèn)為，限購(gòu)政策的放松力度或?qū)⒌陀陬A(yù)期，“中央的態(tài)度將使地方在放松及取消限購(gòu)政策上顧慮更多?！?/p>

　　“5月樓市已經(jīng)企穩(wěn)”

　　本報(bào)記者此前曾報(bào)道，住建部在5月匯總了主要城市的調(diào)研，并向國(guó)務(wù)院提出下一階段房地產(chǎn)政策的有關(guān)建議，“不打壓、不刺激”“尊重市場(chǎng)規(guī)律”以及“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控、做好應(yīng)對(duì)方案”成為了基本口徑。

　　如果從上市房企的數(shù)據(jù)看，樓市似乎并非如此悲觀。6月9日，越秀地產(chǎn)公布了5月的銷售業(yè)績(jī)，今年1至5月，越秀地產(chǎn)累計(jì)銷售金額同比下降了1%，但當(dāng)月銷售金額為19.58億元，同比上漲了72%。

　　與越秀地產(chǎn)相仿，綠地集團(tuán)在今年5月的銷售金額為17.91億元，接近前4個(gè)月的銷售總額，同比增加了37%。恒大地產(chǎn)以及融創(chuàng)中國(guó)同比則分別增加28%和23%。龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，由4月的-12%回升至5月的10%。在13家上市房企中，有11家銷售金額同比上漲，只有世貿(mào)和富力出現(xiàn)下滑。

　　“銷售業(yè)績(jī)上漲的最重要原因在于我們加大了促銷力度，另一方面銀行放款速度也在加快?！比A南某房企集團(tuán)銷售總監(jiān)向本報(bào)記者表示。綠地集團(tuán)今年前4個(gè)月的平均售價(jià)為7526元/平方米，到了前5個(gè)月該數(shù)據(jù)下降為7075元/平方米。業(yè)內(nèi)人士按5月的銷售面積測(cè)算，5月的銷售均價(jià)僅為6611元/平方米。

　　同樣越秀地產(chǎn)今年前4個(gè)月的銷售均價(jià)同比下降了12%，約1.29萬(wàn)元/平方米，5月的銷售均價(jià)則進(jìn)一步下降至1.22萬(wàn)元/平方米。隨行就市、降價(jià)促銷似乎成為了各大開(kāi)發(fā)商的普遍共識(shí)。保利地產(chǎn)在佛山的客戶向記者表示，保利地產(chǎn)在佛山的一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)回到兩年前。數(shù)據(jù)顯示，佛山的保利紫山花園和保利公館兩個(gè)項(xiàng)目在5月通過(guò)加大促銷，銷售金額分別達(dá)到4億元和2.7億元，環(huán)比上升了54.7%和81%。

　　“需求還是足夠的，此前就是因?yàn)殂y行放貸太慢，我們有些客戶去年年末已經(jīng)簽了買賣合同，但直到今年3月同貸書都還沒(méi)下來(lái)。”上述銷售總監(jiān)言道。今年春節(jié)前后，按揭貸款利率進(jìn)一步上浮，“二三線城市首套房按揭貸款一般上浮5%~15%，對(duì)銷售造成較為明顯抑制?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告稱，隨后則傳出銀行停止放貸的消息。

　　今年5月，伴隨著中央調(diào)研使銀行“加快放貸”審批。5月13日，央行召開(kāi)座談會(huì)，要求支持居民自住需求?！按舜毋y監(jiān)會(huì)的表態(tài)再次反映了中央高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，一方面不直接刺激，調(diào)控市場(chǎng)化，另一方面支持首套住房需求，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化?！便y河證券的研究報(bào)告稱。

　　某股份制銀行廣東分行某行長(zhǎng)透露，早在央行座談會(huì)召開(kāi)前，有些銀行提前領(lǐng)悟其意圖，已經(jīng)開(kāi)始加快放貸。5月下旬，本報(bào)記者從某國(guó)有銀行廣東分行某相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，該行房貸額度同比增長(zhǎng)15%，而平均放貸速度則已經(jīng)比此前提前了15天。另一家國(guó)有銀行則表示，年初最長(zhǎng)的放款速度要3個(gè)月以上，現(xiàn)在最短只需15天。

　　雖然首套房利率水平仍處于高位，但銀行停貸現(xiàn)象正在逐步減少。據(jù)融360金融搜索平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)查的21個(gè)城市中，5月有14個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，較4月停貸城市減少。停貸銀行以股份制商業(yè)銀行居多。

　　“回款速度快，除了利于銷售外，也有利于我們的下一步投資。”上述房企集團(tuán)銷售總監(jiān)表示。5月申銀萬(wàn)國(guó)跟蹤的48個(gè)重點(diǎn)城市的銷售數(shù)據(jù)與世聯(lián)行相近，但結(jié)論卻并不一致。“我們認(rèn)為，5月樓市市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)，目前銷售基本處于底部徘徊?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告稱。

　　其中一個(gè)重要表現(xiàn)是，5月新開(kāi)工面積有所回暖。該報(bào)告預(yù)計(jì)5月單月新開(kāi)工面積同比下降10%，較之4月同比下降15%有所收窄。今年一季度由于市場(chǎng)惡化，新開(kāi)工面積由同比上漲33.1%驟然下降至-25.2%，顯示開(kāi)發(fā)商的信心跌至冰點(diǎn)。隨后二季度開(kāi)始有所回暖。該報(bào)告預(yù)計(jì)今年全年新開(kāi)工面積同比只下跌2%。

　　今年各地紛紛出現(xiàn)

　　取消樓市限購(gòu)傳聞

　　沈陽(yáng)

　　6月10日，消息傳出沈陽(yáng)限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。隨后，房產(chǎn)部門于11日否認(rèn)全面放開(kāi)限購(gòu)。

　　佛山

　　5月10日，消息傳出佛山市高明部分區(qū)域試點(diǎn)放松限購(gòu)政策，新政策規(guī)定自然人僅憑身份證即可購(gòu)買。

　　寧波

　　5月6日，微信傳出寧波要放開(kāi)限購(gòu)，放寬之后將只查購(gòu)房者在擬購(gòu)房的縣(市)區(qū)域是否有房，不再查詢戶口所在地是否有房。

　　南寧

　　4月29日，南寧宣布限購(gòu)松綁。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

　　天津

　　4月28日，天津?yàn)I海新區(qū)將實(shí)施差別化限購(gòu)政策，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房。