樓市觀察： "高燒"的二線城市政策轉(zhuǎn)向"控房價"

　　3月下旬以來，滬深等一線城市接連出臺樓市“收緊”政策，將不少購房需求擠壓到周邊地區(qū)和二線城市，隨后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量價“躥升”。面對這一局面，多地為此接連出招：或加碼限購限貸舉措，或推出更直接的限價規(guī)定，以達到“控房價”、“穩(wěn)市場”之目的。

　　市場升溫

　　4月土地價格明顯上漲 南京蘇州頻現(xiàn)地王

　　自3月底上海、深圳發(fā)布“限購令”為樓市降溫后，滬深樓市呈現(xiàn)量價齊跌的回收走勢；北京雖未在全市范圍內(nèi)推出收緊舉措，但通州區(qū)在去年8月發(fā)布限購令后，又在本月發(fā)文將商住房納入限購范疇，此舉對周邊地區(qū)、尤其是環(huán)京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

　　上述一線城市的購房需求在政策引導下得到控制，卻并未消散，通過“擠壓”效應傳導到周邊地區(qū)和政策相對寬松的二線城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月份，機構監(jiān)測的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環(huán)比增長7.8%，同比增長88.3%；全國市場熱點從此前的蘇州，轉(zhuǎn)為杭州和天津；其中天津市場最火爆，環(huán)比增幅為30個城市最高水平，達到38.1%。

　　針對4月二線樓市“爆發(fā)”的原因，上述報告認為，二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低于一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態(tài)勢較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。

　　另一方面，異常火爆的土地市場也讓二線樓市“高燒”難退。

　　中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止4月24日，二線城市已成交165宗住宅用地，平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平米，同比漲幅高達183%。

　　不僅如此，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場預期看，地王的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。

　　政策轉(zhuǎn)向

　　熱點二線城市從“去庫存”到“控房價”

　　2015年年底，中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”等五大任務，隨后一系列樓市刺激舉措相繼出臺，這讓部分城市樓市出現(xiàn)明顯的“量價拉升”格局。

　　“房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新常態(tài)，未來政策方向?qū)恼w去庫存趨向‘托底蓋帽’。部分房價上漲過快的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2012)記者分析稱。

　　記者從蘇州市住建部門查詢獲悉，截止5月10日，蘇州樓市的可售房源達94210套；而在2015年2月24日，這一數(shù)據(jù)還高達132130套?？梢?，蘇州房地長市場的去庫存效果顯著。

　　而南京的情況則更為突出。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日15時，南京新房庫存可售套數(shù)為27271套，按照3月近1.5萬套的月銷量來計算，還不夠市場消化兩個月。而在去年11月底，南京樓市新房庫存還有5.3萬套，五個月時間庫存減少了2.6萬套。

　　CRIC房地產(chǎn)研究中心3月發(fā)布報告稱，整體來看一、二線熱點城市持續(xù)熱銷之下，庫存量也大幅下滑，同時，二線城市現(xiàn)兩極分化，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，庫存過低的城市會加大土地供應。

　　在這種分化格局之下，部分二線城市從“去庫存”，逐步轉(zhuǎn)向開始為寬松政策“剎車”，以達到“控房價”的新目標。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地產(chǎn)政策，其中，河北廊坊環(huán)京四縣和惠州的相似，分別毗鄰北京和深圳兩個一線城市，因擠出效應催熱了本地樓市。

　　多維度“收緊”

　　限購、限貸政策加碼 多地祭出限價令

　　在上述地區(qū)推出的“收緊”新政中，信貸額度和購買條件限制依然是需求側調(diào)控的主要手段，而部分城市針對“穩(wěn)房價”的急迫需求，還祭出了相應的“限價”舉措。

　　作為率先舉起政策“收緊”大旗的二線城市，蘇州早在今年3月就發(fā)布了樓市調(diào)控舉措，最引人矚目的，要數(shù)有關強化商品房價格管理的規(guī)定。

　　3月18日，蘇州市政府發(fā)布《關于進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，被稱為“蘇十條”。按照規(guī)定，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))新批準商品住宅項目在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調(diào)劑使用。

　　采取直接限價手段的還有南京，有媒體報道稱，南京市于4月25日正式宣布商品住宅項目價格將設“漲停區(qū)間”，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　在香河縣人民政府發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》)中，也提出了明確的限漲舉措。

　　《意見》指出嚴格落實住房價格備案制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房前應到房管部門進行備案，實行一房一價，明碼標價。新備案商品房價格以目前我縣區(qū)域?qū)嶋H交易價格為基礎，參照周邊縣區(qū)價格，備案后三個月內(nèi)不得進行調(diào)整。

　　在限購方面，河北廊坊市政府于4月1日發(fā)布“廊九條”，對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地產(chǎn)限購政策，規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購1套住房。

　　而北京通州區(qū)在5月5日發(fā)布的樓市限購舉措中，也首次對商務型公寓納入限購范疇，規(guī)定商務型公寓將暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

　　在限貸方面，“廊九條”明確規(guī)定，非本地戶籍居民家庭購房首付款比例不低于30%；惠州規(guī)定，個人住房按揭貸款必須嚴格按照人民銀行的規(guī)定來確定首付比例和利率，同時，在小微貸款以及消費貸方面，出現(xiàn)貸款額度變低的情況。