解密十八屆三中全會(huì)報(bào)告：“383”方案可平抑房?jī)r(jià)

　　解密?chē)?guó)研中心提交十八屆三中全會(huì)報(bào)告

　　“383”改革方案可平抑房?jī)r(jià)

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，“383”方案一旦成真，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生根本性改變，對(duì)增加供給、平抑房?jī)r(jià)起到積極作用。

　　10月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心向社會(huì)公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文。

　　所謂“383”方案，由中心主任李偉與發(fā)展改革委副主任劉鶴擔(dān)綱領(lǐng)銜，國(guó)研中心多位資深專(zhuān)家參與寫(xiě)作，是指包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”的中國(guó)新一輪改革路線(xiàn)圖。

　　該報(bào)告提及到小產(chǎn)權(quán)房、土地制度、房產(chǎn)稅等改革，一旦推行，對(duì)一直處在輿論漩渦的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重大影響。

　　《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《東地產(chǎn)》”)在方案公開(kāi)后第一時(shí)間采訪(fǎng)了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，詳細(xì)解讀“383”方案中的房地產(chǎn)改革舉措。

　　“從中期看，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有好處。一旦綜合性的改革出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)根本性的改變?！?中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春對(duì)《東地產(chǎn)》如是表示。

　　深度影響市場(chǎng)

　　查閱“383”方案，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革措施主要圍繞在小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅等方面。

　　報(bào)告具體提出了涉及上述八大領(lǐng)域的三大改革突破口：一是放開(kāi)準(zhǔn)入，引入外部投資者，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)；二是深化社會(huì)保障體制改革，設(shè)立“國(guó)民基礎(chǔ)社會(huì)保障包”；三是深化土地制度改革，集體土地入市交易。

　　土地改革是這次改革的焦點(diǎn)。土地制度的改革方案主要有以下內(nèi)容：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系；征收土地改為公平補(bǔ)償，農(nóng)民房屋按市價(jià)補(bǔ)償，并且被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保；土地改為國(guó)有土地資產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)等。

　　方案中引人注意的一項(xiàng)內(nèi)容是：已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問(wèn)題。

　　劉元春認(rèn)為，這有可能導(dǎo)致大量小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入到市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格會(huì)上漲，大產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格會(huì)有所下降。

　　上海盤(pán)古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海對(duì)此持保留意見(jiàn)?！斑@項(xiàng)改革的目的是擬解決歷史遺留問(wèn)題，在上海小產(chǎn)權(quán)房是不多的，有些城市則很多，如深圳，小產(chǎn)權(quán)房的放開(kāi)對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響程度，要區(qū)別對(duì)待，如北京等，一旦放開(kāi)，會(huì)增加供應(yīng)。但是這些小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)環(huán)境、配套等不能和正規(guī)的商品房相比，能滿(mǎn)足低端需求，中高端這塊的需求解決不了。”

　　方案還提出，積極推進(jìn)以房產(chǎn)稅和消費(fèi)稅為主的地方主體稅建設(shè)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，要積極擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，這有利于把地方政府主要注意力，引導(dǎo)到按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求優(yōu)化本地投資環(huán)境和公共服務(wù)上面，形成地方政府行為與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)機(jī)制不斷完善的良性互動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制。

　　有利于平抑房?jī)r(jià)

　　在劉元春看來(lái)，“383”方案已經(jīng)觸及到房地產(chǎn)制度的深層次調(diào)整。

　　“首先只是一個(gè)智庫(kù)的研究成果，不能過(guò)分解讀?！?83’方案圍繞房地產(chǎn)這塊的措施，可以說(shuō)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這么多年的調(diào)控存在認(rèn)知上的錯(cuò)誤，那就是一直把房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題歸咎到投資型、投機(jī)型的需求這塊，而沒(méi)從深層次的供給以及其背后的土地制度、稅收制度的改革入手，這次則說(shuō)明已經(jīng)開(kāi)始了這塊的思考，但這種思考是粗略的。”

　　劉元春認(rèn)為，方案若想順利推行，需要加強(qiáng)綜合性的改革：“很多地方其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始了先行的探索，比如重慶模式、南海模式、深圳模式等，所以說(shuō)不能單純用一種方案來(lái)解決，這需要整體性的過(guò)度方案和因地制宜的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，還需要‘試點(diǎn)—推廣——鋪開(kāi)’的程序設(shè)定，也需要財(cái)稅體系、土地改革、政府定位改革等一系列改革的深入。綜合改革的設(shè)計(jì)相對(duì)弱了一些?！?/p>

　　宋海則表示，方案提及到的各項(xiàng)涉“房”改革有利于增加供應(yīng)量，對(duì)平抑房?jī)r(jià)上漲起到作用，但是綱領(lǐng)性的文件要轉(zhuǎn)化為實(shí)踐需要時(shí)間，短期內(nèi)產(chǎn)生的影響有限。

　　“已經(jīng)觸及到深層次的問(wèn)題，是下一步房地產(chǎn)改革的落腳點(diǎn)。土地市場(chǎng)的改革會(huì)打破國(guó)家進(jìn)行土地集中收儲(chǔ)的壟斷格局，住宅用地的供給增加，對(duì)土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)了一定沖擊，但是這種沖擊是有限的，進(jìn)入市場(chǎng)的土地的規(guī)劃也很重要，不可能一下子集中供應(yīng)。會(huì)改變地方政府插手土地市場(chǎng)的利益格局，是解決土地財(cái)政的一個(gè)很根本性的舉措。從中期看，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有好處。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)根本性的改變?！眲⒃涸诮邮堋稏|地產(chǎn)》采訪(fǎng)時(shí)極大地肯定了“383”改革的預(yù)期作用，但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家層面推出的政策會(huì)和草案有很大出入，會(huì)發(fā)揮地方政府的創(chuàng)新性、因地制宜。

　　“一旦綜合性改革出臺(tái)，會(huì)改變房地產(chǎn)投資和購(gòu)買(mǎi)者的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響會(huì)很大?！眲⒃罕硎尽?/p>

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