從春運人口遷徙揭房價漲跌密碼：樓市下跌是必然

　　我們舉三個例子，美國，日本，香港。

　　這三者其實是很不同的。美國，代表著大型的農(nóng)村。地價基本沒有價值。日本，代表著中型國家。土地有稀缺，一半城市一半農(nóng)村。香港，是城邦型地區(qū)。

　　對于美國來說，美國完全都沒有房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)在美國，并不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積，大約在80平米左右?；静淮嬖凇胺堪V”，“房奴”。

　　以美國一套典型的小鎮(zhèn)上的郊區(qū)房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

　　其中，建筑成本8萬美元，地價8萬美元，“建筑許可”8萬美元。

　　建筑許可，這一塊的成本，也是美國國家主義的典型失敗。在美國造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風格，都有嚴格的限制。這樣做的結果，最終是推高了房屋售價。

　　但無論怎么說，我們可以看見的是。在美國，“房地產(chǎn)”是完全不稀缺的。地價和建筑成本的比例，大約是1:1

　　如果換算成人民幣的實際體驗。你可以設想成，在中國內(nèi)地農(nóng)村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價，8W交給當?shù)毓賳T。

　　其次說日本，日本的國土面積，37萬平方公里，大致相當于中國二個省。

　　日本的房地產(chǎn)市場，可以割裂分成二個市場：東京，非東京。

　　很多人都知道日本“房地產(chǎn)”狂潮。但進一步細心讀閱史料的人，才會發(fā)現(xiàn)，這個狂潮，絕大部分都發(fā)生在東京。

　　在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產(chǎn)價格也不是太高?？赡苤挥袞|京1/3的價格。和青島也差不多。

　　而在日本更低一級的行政區(qū)，在一些鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，已出現(xiàn)了無人居住的村落。房地產(chǎn)甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

　　最后的例子是香港。香港是一個城邦型的地區(qū)。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗，屯門，現(xiàn)在新盤也要近100000元/㎡。

　　這三個例子告訴我們的是什么呢：

　　“房價和GDP，人均GDP，GDP增速無關”??！

　　這是一個非常非常重要的結論。我們曾看到，許多人把上海，北京的房價，和美國比較。并且問“美國的房價才賣多少”。不如拋了房子移民。

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