從春運人口遷徙揭房價漲跌密碼：樓市下跌是必然

　　第二波，收緊房企銀根的連鎖反應是，涉及上下游40個行業(yè)的投資會進一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。因此導致這批相關的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

　　第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產(chǎn)的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現(xiàn)什么情況？房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因為房地產(chǎn)企業(yè)房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。報紙上各種信息披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦？收縮基礎設施建設，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

　　現(xiàn)在全國每年大量的基礎設施建設，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結果。地價跌得越快，會從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質量的惡化。這樣的話，使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

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